MCMV já domina mercado imobiliário com mais da metade dos lançamentos e vendas

O programa Minha Casa, Minha Vida deixou de ser um complemento do mercado imobiliário brasileiro para se tornar seu centro de gravidade. Mais da metade de todos os lançamentos e vendas de imóveis residenciais novos no país agora passam por esse programa de financiamento subsidiado. Em São Paulo, a proporção é ainda mais dramática: dois terços de todos os negócios imobiliários acontecem dentro do MCMV. Essa transformação não ocorreu por acaso. Ela é o resultado direto de uma economia que tornou inacessível para a classe média-alta o sonho de comprar um imóvel nos moldes tradicionais.

Os números explicam a migração. Quem financia uma casa pelo MCMV paga entre 4,5% e 8,16% ao ano de juros, graças a subsídios do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço. No restante do mercado, o crédito custa entre 12% e 14% ao ano. A diferença não é marginal; ela é a diferença entre uma compra viável e um sonho adiado indefinidamente. Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi, observa que essa taxa mais baixa é o motor da adesão. Mas há mais. Diversos Estados e prefeituras passaram a oferecer subsídios adicionais. Em São Paulo, por exemplo, complementam a entrada com valores entre dez mil e dezesseis mil reais. A capital também liberou prédios maiores ao redor de linhas de ônibus, trem e metrô, criando espaço físico e legal para que construtoras lancem empreendimentos populares em locais antes reservados para padrões mais altos.

O que está acontecendo é um encolhimento simultâneo de outros segmentos. Alberto Ajzental, coordenador do curso de negócios imobiliários da Fundação Getúlio Vargas, é claro: não é apenas o MCMV crescendo. Os setores de médio e médio-alto padrão estão caindo. A classe média típica, aquela que compra imóveis entre seiscentos mil e dois milhões e duzentos e cinquenta mil reais, está travada. O preço dos imóveis subiu. Os juros explodiram. Para os super-ricos, nada muda; eles continuam comprando. Mas a classe intermediária, aquela que sempre foi o motor do mercado imobiliário, está fora do jogo.

Essa pressão econômica está forçando uma reconfiguração completa da indústria. Empresas que construíram suas reputações no segmento de médio e alto padrão agora estão entrando no MCMV. Trisul, Eztec, Lavvi, Melnick, Moura Dubeux e Tecnisa já fazem isso. Em setembro de 2026, a REM, que desenvolveu projetos de médio-alto padrão na zona oeste de São Paulo, lançará seu primeiro empreendimento econômico sob a marca Vér, com quinhentos e treze apartamentos no Alto da Lapa. Rodrigo Mauro, presidente da REM, explica a decisão com franqueza: a classe média-alta está sofrendo mais, então a empresa decidiu ir para onde o dinheiro das pessoas ainda alcança. A REM não vê isso como um movimento pontual. Ela está montando equipes próprias de vendas e engenharia para atuar de forma independente no setor. Nos próximos dois anos, pretende lançar um mega condomínio de dois mil e quinhentos apartamentos em um terreno de sete mil metros quadrados no Jaguaré, ao lado da USP.

Mas essa expansão tem um custo. As margens de lucro no MCMV são apertadas. No interior do país, são ainda mais apertadas. Mauro reconhece que o maior desafio é a eficiência. Há quatro ou cinco empresas que operam excepcionalmente bem nesse segmento; muitas outras lutam. A REM acredita que sua experiência em projetos maiores e mais complexos pode ser uma vantagem competitiva mesmo em um mercado de margens reduzidas.

O estoque de imóveis no MCMV ainda é relativamente pequeno em termos históricos, apesar do crescimento acelerado. Em São Paulo, são cinquenta e dois mil e oitocentas unidades na planta, em obras ou recém-entregues, uma alta de cinquenta e oito por cento em um ano. Mas isso representa apenas oito meses de vendas ao ritmo atual. No Brasil inteiro, o estoque é de cento e trinta e sete mil e cem unidades, uma alta de vinte e três por cento em um ano, equivalente a apenas sete meses e meio de vendas. Para comparação, na crise de 2014, o estoque era menor em números absolutos, mas representava entre quinze e vinte meses de vendas. Petrucci avalia que o estoque hoje está relativamente baixo, o que sugere que a demanda continua forte e que há espaço para mais lançamentos.

Os analistas preveem que essa tendência vai se aprofundar. Se os juros permanecerem em dois dígitos, Petrucci estima que o mercado nacional chegará a sessenta ou sessenta e cinco por cento de participação do MCMV, o patamar que São Paulo já atingiu. O que era uma política pública para atender famílias de baixa renda que vivem em moradias precárias ou pagam aluguel pesado tornou-se o mercado imobiliário brasileiro. A demanda existe: pessoas que ganham até cinco mil reais e buscam sua primeira moradia. O programa atende exatamente onde está concentrado o déficit habitacional. Mas agora, com a classe média-alta sendo empurrada para baixo pela economia, o MCMV não é mais apenas uma solução para os pobres. É a única solução que a maioria dos brasileiros consegue pagar.