Woher die Wohnungsnot? Warum Berlin so gern enteignet

Fünf Jahre ist es her, dass 57,6 Prozent der Berliner Wähler dafür stimmten, die Bestände der großen privaten Wohnungsunternehmen zu enteignen. Die Beteiligung lag bei 73,5 Prozent, weil am selben Tag auch das Abgeordnetenhaus und der Bundestag gewählt wurden. Damit fällt das Argument weg, mögliche Skeptiker seien einfach zu Hause geblieben. Viele Wähler hatten die praktischen Folgen wohl nicht überblickt, etwa die hohen Kosten für den Landeshaushalt oder die negativen Auswirkungen auf den Neubau. Bei der jüngsten Landtagswahl gingen 91 von 153 Sitzen an Parteien, die Enteignung befürworten, wie Linke und örtliche Grüne, oder in denen es Sympathien dafür gibt, wie in Teilen der SPD.

Einige Gründe teilt Berlin mit anderen Ballungsräumen. Auch in München, Frankfurt oder Köln klagen die Menschen über hohe Mieten, und fehlender Wohnraum gilt als Wachstumshemmnis, weil Beschäftigte attraktiven Arbeitsplätzen nicht folgen können. In Spanien führte die Wohnungsnot zu Massenprotesten, bei den Unruhen in Italien und Frankreich spielte sie eine Rolle.

Speziell an Berlin ist zunächst die geringe Verbreitung von Wohneigentum: 85 Prozent der Hauptstädter wohnen zur Miete, früher waren es noch mehr. In der Mietkasernenstadt leben die meisten in Etagenwohnungen, die sich erst seit dem Wohneigentumsgesetz von 1951 einzeln kaufen lassen, im Ostteil seit 1990. Zudem hat das Land die Umwandlung von Miethäusern in Eigentum weitgehend unterbunden. Das schmale Angebot trieb die Kaufpreise in zwei Jahrzehnten noch stärker nach oben als die Mieten, in Innenstadtbezirken teils auf das Fünffache. Zu Boomzeiten fragten Makler Käufer mitunter nach einem Jahr, ob sie gegen 100.000 Euro Aufschlag wieder verkaufen würden.

Die Nachfrage konzentriert sich zudem auf ein Segment: Altbau mit Holzfußboden und 3,30 Meter Deckenhöhe. Davon gibt es viele, weil Berlin in der Gründerzeit beispiellos wuchs und im Zweiten Weltkrieg prozentual weniger Gebäude zerstört wurden als in vielen westdeutschen Großstädten. Zuzügler meiden aber Plattenbauten in Marzahn oder im Märkischen Viertel und drängen in die Bezirke innerhalb des S-Bahn-Rings, den „Hundekopf“. Im östlichen Kreuzberg und im nördlichen Neukölln stiegen die Mieten seit den Nullerjahren so stark wie kaum irgendwo auf der Welt; dort erzielte die Linkspartei ihre besten Ergebnisse.

Das Rheinisch-Westfälische Institut für Wirtschaftsforschung ermittelte für den „Tagesspiegel“, dass die Angebotsmieten zwischen 2009 und 2023 im Schnitt um 112 Prozent stiegen, mehr als in jeder anderen deutschen Stadt. Stuttgart folgte mit 72 Prozent, die allgemeine Teuerung lag bei rund 33 Prozent. In Randgebieten lagen die Steigerungen teils unter der Inflationsrate, im Neuköllner Schillerkiez waren es 200 Prozent. Der Medianwert, der die Suche besser abbildet, zeigt rund um die Oberbaumbrücke 350 Prozent, auch weil auf der Ostseite viele Neubauten entstanden. Umzugswagen der Firma Robben & Wientjes sind aus dem Stadtbild verschwunden, weil niemand mehr auszieht.

Die Ursache liegt auch in der niedrigen Ausgangsbasis und den Schwankungen seit der Wiedervereinigung. Nach dem Mauerfall gab es einen kurzen Boom: Wer in Mitte für 100 Quadratmeter rund 300 D-Mark zahlte, konnte illegal für bis zu 900 Mark untervermieten. Als der Regierungsumzug sich verzögerte und keinen Aufschwung brachte, verfielen die Preise bis zum Tiefpunkt 2005. Es gab Abrissprämien, etwa aus dem Bundesprogramm „Stadtumbau Ost“; in Plattenbauvierteln wurden Häuser zurückgebaut. In diesen Kontext gehört der Verkauf kommunaler Bestände unter Klaus Wowereit, Thilo Sarrazin (beide SPD) und Harald Wolf (PDS): Er sanierte kurzfristig den Haushalt, sollte aber auch noch etwas erlösen, bevor die Wohnungen wertlos wären. Der soziale Wohnungsbau galt wegen Bauskandalen als Verschwendung, Wohnungen zu fünf Mark Miete kosteten teils bis zu 30 Mark.

Dann kam die Wende: Weil Berlin billig war, zogen Menschen aus ganz Europa her, und ab Mitte der Nullerjahre stiegen Einwohnerzahl, Preise, Mieten, Sozialprodukt und Steueraufkommen. Finanz- und Schuldenkrise verstärkten das. Die Kampagne #FreiheitBerlin von 2017 spiegelte dieses Lebensgefühl. Manche Zuzügler gründeten Start-ups, andere arbeiteten für Dependancen von Großunternehmen.

Viele Berliner glauben nicht, dass Neubau hilft: Gründerzeitwohnungen lassen sich nicht nachbauen, der freie Blick, etwa über das Tempelhofer Feld, soll bleiben, und neue Wohnungen zögen weitere Zuzügler an. Der CDU-Politiker Christian Gräff forderte 2019 einen Zuzugsstopp, solange der Senat keine Infrastruktur schaffe. Die gefühlte Fülle erreichte in jenem Jahr ihren Höhepunkt.