Reforma tributária passa a incidir sobre aluguéis: regras mudam para pessoas físicas e jurídicas

Até agora, quem recebe aluguel no Brasil conhece basicamente um tributo sobre essa renda: o Imposto de Renda. Com a reforma tributária, isso muda. Os rendimentos de locação passam a entrar também na cobrança sobre o consumo, por meio da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). A CBS começa a valer em 2027, e o IBS só entra em funcionamento em 2029.

O impacto depende de quem é o dono do imóvel. Para a pessoa física, a regra geral continua a mesma: paga-se apenas o IRPF, com alíquotas progressivas de 7,5% a 27,5%. A mudança só atinge o proprietário que acionar dois gatilhos ao mesmo tempo: receita anual de aluguel acima de R$ 240 mil (mais de R$ 20 mil por mês) e locação de três ou mais imóveis distintos. Há ainda uma alternativa de enquadramento: mesmo que o limite não tenha sido superado no ano anterior, o locador entra no regime se a receita do ano corrente chegar a R$ 288 mil, 20% acima do gatilho. Segundo Florence Haret Drago, do IBET e do NHM Advogados, quem não se encaixa nesses critérios segue pagando só Imposto de Renda. Ela observa que a proposta, até aqui, não cria nova tributação para quem não exerce atividade empresarial.

Para pessoas jurídicas, como holdings patrimoniais, incorporadoras e empresas do setor imobiliário, a receita de aluguel passa a ser tratada como prestação de serviço, sujeita a IBS/CBS. Hoje, essas empresas pagam IRPJ, CSLL, PIS e Cofins; no lucro presumido, a carga efetiva sobre aluguéis fica entre cerca de 11,33% e 14%. No novo modelo, estima-se que a alíquota combinada de IBS/CBS fique entre 25% e 30%. Somados IRPJ e CSLL, o impacto bruto pode chegar a 37,38% da receita, antes dos créditos.

O alívio vem da não cumulatividade plena: a empresa pode abater o imposto pago nas etapas anteriores, de modo que a cobrança recaia sobre o valor agregado. Para tributaristas, esse crédito pode reduzir a carga efetiva em 5 a 10 pontos percentuais. Heitor Cesar Ribeiro, do Gaia Silva Gaede Advogados, cita como exemplo despesas de manutenção e administração. As imobiliárias, por sua vez, serão tributadas apenas sobre a própria receita, a taxa de administração ou a comissão de corretagem. Jaques Bushatsky, da Secovi-SP, lembra que o aluguel apenas transita pelo caixa delas até ser repassado ao proprietário.

A reforma prevê atenuantes para o setor. Um deles é a redução de 70% na base de cálculo de IBS/CBS sobre locação, de modo que só 30% do valor é considerado. Outro é um redutor social de R$ 600 mensais por unidade residencial; em casos extremos, de aluguel residencial de até R$ 600, pode não haver tributação adicional. Segundo o Ministério da Fazenda, a intenção é preservar a locação residencial de menor valor.

Para contratos firmados até 16 de janeiro de 2025, existe um regime opcional de transição. Locadores, pessoas físicas ou jurídicas, podem recolher 3,65% de CBS/IBS sobre a receita bruta, sem créditos nem redutor social. Em contratos residenciais, a opção vale até o fim do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro; em não residenciais, pelo prazo original. João Pedro Ramos Garcia, do Ballstaedt Gasparino Advogados, chama o regime de válvula de segurança, mas alerta que ele elimina créditos e tem prazo, o que pode antecipar renegociações. Dependendo das despesas, o regime padrão pode sair mais barato. A Secovi-SP fez simulações comparativas.

Bushatsky reconhece que a margem líquida dos locadores tende a cair e que muitos podem sentir necessidade de elevar o aluguel. O repasse não é automático: depende de oferta e demanda local, poder de negociação, contratos vigentes e possibilidade de reajuste. Inquilinos empresas, em aluguéis comerciais, poderão aproveitar créditos e neutralizar parte do tributo. Já o inquilino pessoa física, consumidor final, não tem crédito. Para Bushatsky, é o ponto mais sensível: famílias que alugam de empresas sentirão o impacto integral.

Há também obrigações acessórias. O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) servirá para cruzar dados, e divergências entre contrato, nota fiscal e cadastro podem gerar autuação, assim como nota emitida incorretamente, recolhimento errado ou tardio e mistura de receitas dentro e fora da transição. Como as mudanças tributárias são externas ao contrato, Florence Haret Drago aponta que pode haver pedidos de revisão com base no artigo 317 do Código Civil e na teoria da imprevisão. O que observar daqui em diante é como o mercado local vai absorver o custo e se os contratos irão parar na Justiça.