Los precios han superado los niveles de la burbuja económica
Por quinto año consecutivo, el suelo en Japón vale más, pero no en todas partes por igual: las montañas nevadas que atraen esquiadores del mundo y los barrios históricos de Tokio se encarecen a ritmos que recuerdan los excesos de los años noventa, mientras ciudades heridas por terremotos y aldeas vaciadas por el éxodo rural quedan al margen de esa prosperidad. El turismo extranjero y la inversión especulativa global están redibujando la geografía del valor en un país que siempre ha convivido con la tensión entre lo urbano y lo periférico.
- Hakuba registra un alza del 32,7% por tercer año consecutivo, convirtiendo una villa de esquí en uno de los mercados inmobiliarios más calientes del país.
- Más de treinta zonas de Tokio superaron el 10% de incremento, con siete barrios —incluidos Asakusa y Kinshichō— por encima del 20%, niveles no vistos desde la burbuja de los noventa.
- Inversores extranjeros compran apartamentos con fines especulativos, desplazando a compradores locales hacia barrios periféricos mejor conectados por tren.
- Ciudades medianas como Saga y Morioka también suben, pero expertos advierten que sus alzas pueden ser espejismos ligados a proyectos puntuales, no a dinamismo estructural.
- Wajima, devastada por el terremoto de enero de 2024, cayó un 8,6% adicional en el valor de su suelo, simbolizando la fractura entre el Japón que sube y el que aún no se levanta.
Los valores fiscales de referencia del suelo en Japón crecieron en 2026 por quinto año consecutivo, según datos publicados el 1 de julio por la Agencia Nacional de Impuestos. El panorama, sin embargo, revela un mercado profundamente dividido entre destinos turísticos y grandes ciudades en auge, y regiones que se quedan atrás.
Hakuba, en Nagano, lidera el ranking por tercer año con un alza del 32,7%, impulsada por la afluencia de esquiadores extranjeros atraídos por la calidad de su nieve en polvo. Le siguen Nozawaonsen y Kitanomine en Furano, con incrementos del 31,3% y el 28,0% respectivamente. Los tres destinos comparten el mismo motor: el turismo internacional de invierno ha disparado la demanda de propiedades tanto para vivir como para invertir.
En Tokio, más de treinta ubicaciones registraron alzas superiores al 10%, y siete zonas superaron el 20%, incluyendo los alrededores de Asakusa y las estaciones de Kita-Senju y Kinshichō. El tasador Morinaga Shin'ichi señala que el encarecimiento del centro ha empujado a los compradores hacia barrios tradicionales bien comunicados, mientras el flujo de inversores extranjeros con fines especulativos alimenta la presión sobre los precios.
Fuera de la capital, ciudades como Saga y Morioka también registraron subidas de dos dígitos en sus zonas céntricas. Pero el investigador Takahashi Masayuki, de Tokyo Kantei, advierte que esos incrementos pueden obedecer a factores aislados. Su diagnóstico apunta a una polarización estructural: los grandes centros urbanos han superado los niveles de la burbuja de los noventa, mientras las zonas rurales pierden población y dinamismo.
El caso de Wajima, en Ishikawa, encarna el extremo opuesto. Todavía en recuperación tras el terremoto de enero de 2024, la ciudad registró la mayor caída del país por segundo año consecutivo, con un descenso del 8,6%. Aunque menor que el retroceso del 16,7% del año anterior, la cifra contrasta de forma elocuente con el Hakuba que sube casi un tercio cada año, ilustrando la brecha que define hoy el mercado inmobiliario japonés.
Los valores fiscales de referencia del suelo en Japón volvieron a crecer en 2026, marcando el quinto año consecutivo de alzas en todo el país. La Agencia Nacional de Impuestos publicó los datos el 1 de julio, revelando un panorama de mercado inmobiliario profundamente dividido: mientras las zonas turísticas de montaña y los barrios céntricos de Tokio experimentan incrementos de dos dígitos, las regiones rurales y las ciudades afectadas por desastres naturales se quedan atrás.
La localidad de Hakuba, en la prefectura de Nagano, encabeza el ranking por tercer año consecutivo con un aumento del 32,7 por ciento. Esta pequeña ciudad, ubicada cerca de una de las estaciones de esquí más renombradas del país por la calidad de su nieve en polvo, atrae a miles de esquiadores extranjeros cada temporada de invierno. Le sigue Nozawaonsen, también en Nagano, con un incremento del 31,3 por ciento, y Kitanomine, en Furano (Hokkaidō), con un 28,0 por ciento. Las tres comparten una característica común: son destinos de invierno que han visto multiplicarse la llegada de visitantes internacionales en los últimos años, generando una demanda sostenida de propiedades tanto para residencia como para inversión.
En Tokio, la presión sobre el mercado de vivienda ha alcanzado niveles que no se veían desde la burbuja económica de los años noventa. Más de treinta ubicaciones en la capital registraron aumentos superiores al 10 por ciento, y siete zonas superaron el 20 por ciento. Entre estas últimas figuran los alrededores de Asakusa, la estación de Kita-Senju en el distrito de Adachi, y la estación de Kinshichō en Sumida. Morinaga Shin'ichi, tasador inmobiliario con sede en Tokio, explica que el encarecimiento extremo del suelo en el centro de la capital ha desplazado el interés de compradores hacia barrios tradicionales mejor conectados por ferrocarril. Otro factor determinante es el flujo creciente de inversores extranjeros que adquieren apartamentos con intención especulativa, alimentado por la demanda global de vivienda.
Fuera del área metropolitana de Tokio, la tendencia alcista persiste en ciudades como Saga y Morioka, donde las zonas céntricas también registraron incrementos superiores al 10 por ciento. Sin embargo, Takahashi Masayuki, investigador principal de Tokyo Kantei, una empresa especializada en análisis inmobiliarios, advierte que estos aumentos en las regiones podrían responder únicamente a factores puntuales, como proyectos de reurbanización aislados. Su diagnóstico es más profundo: el mercado de suelo japonés está experimentando una polarización cada vez más pronunciada entre grandes centros urbanos, donde los precios han superado los niveles de la burbuja económica, y zonas rurales que continúan perdiendo población y vitalidad económica.
La ciudad de Wajima, en la prefectura de Ishikawa, representa el lado opuesto de esta ecuación. Gravemente afectada por el terremoto de enero de 2024, Wajima registró la mayor caída de valores de suelo entre todas las ciudades del país por segundo año consecutivo, con una disminución del 8,6 por ciento. Aunque esta cifra es menor que el retroceso del 16,7 por ciento del año anterior, indicando una cierta estabilización, la ciudad sigue en proceso de recuperación. El contraste entre Hakuba, donde los valores suben casi un tercio cada año, y Wajima, donde aún caen, ilustra la brecha creciente que define el mercado inmobiliario japonés actual.
Notable Quotes
El encarecimiento extremo del suelo en el centro de la capital ha desplazado el interés de compradores hacia barrios tradicionales mejor conectados por ferrocarril— Morinaga Shin'ichi, tasador inmobiliario en Tokio
Se está acentuando una polarización entre las grandes áreas urbanas, donde el precio del suelo se ha disparado hasta superar los niveles de la burbuja económica, y las zonas rurales, que siguen perdiendo población y dinamismo— Takahashi Masayuki, investigador principal de Tokyo Kantei
The Hearth Conversation Another angle on the story
¿Por qué Hakuba sigue liderando estos aumentos año tras año?
Es simple: esquiadores extranjeros. La nieve en polvo de Hakuba es legendaria, y los inversores saben que eso atrae dinero. Cada temporada llegan más visitantes, y con ellos, más demanda de propiedades.
Pero eso es una burbuja, ¿no? ¿Qué pasa cuando el turismo baja?
Exacto. Es lo que preocupa a los expertos. Estos aumentos del 30 por ciento no son sostenibles indefinidamente. Dependen de que el flujo de turistas y dinero extranjero siga creciendo.
¿Y por qué Tokio está subiendo tanto si ya es caro?
Porque es aún más caro en el centro. La gente busca alternativas en barrios antiguos bien conectados. Es un efecto de desbordamiento: cuando el centro se vuelve inaccesible, el dinero se mueve hacia los alrededores.
¿Qué significa esa polarización que menciona el investigador?
Que Japón se está dividiendo en dos países inmobiliarios. En Tokio y las estaciones de esquí, los precios suben como cohetes. En las ciudades rurales, la gente se va y los precios caen. Es un círculo vicioso.
¿Y Wajima? Parece que se está recuperando lentamente.
Sí, pero lentamente es la palabra clave. Después de un terremoto tan devastador, la gente se fue. Incluso con una caída menor este año, el mercado sigue débil. No hay turismo que lo rescate como en Hakuba.