La construcción de viviendas solo cubrirá el 52% de la demanda prevista hasta 2027

España enfrenta una crisis de vivienda que se profundizará en los próximos años, no por falta de construcción, sino porque el ritmo de edificación sigue siendo dramáticamente insuficiente frente a la demanda real. Según un análisis de BBVA Research, las viviendas que se terminen entre 2021 y 2027 cubrirán apenas el 52% de los nuevos hogares que se crearán en ese mismo período. El resultado es un déficit acumulado que ronda las 800.000 viviendas, una brecha que ya alcanzaba 700.000 unidades en 2025 y que continuará ampliándose año tras año.

La magnitud del desequilibrio es clara en los números. Mientras que BBVA estima que se crearán alrededor de 223.000 nuevos hogares en 2026 y 217.000 en 2027, la construcción apenas llegará a 160.000 viviendas anuales. Los visados de obra nueva crecerán un 10,1% en 2026 y un 12,6% en 2027, y las viviendas iniciadas pasarán de 139.000 en 2025 a 170.000 en 2027, pero incluso estos aumentos resultan insuficientes. Entre 2021 y 2025, la creación de hogares promedió 246.000 anuales, muy por encima de lo que la industria constructora ha sido capaz de entregar.

Este desfase no es uniforme en el territorio. Las comunidades autónomas que concentran mayor creación de hogares—especialmente las grandes áreas metropolitanas—son también las que presentan los mayores déficits residenciales. La inmigración continúa sosteniendo la demanda de vivienda, mientras que el empleo, los salarios reales y unos tipos de interés relativamente bajos mantienen el apetito de compra. Además, existe un factor temporal que agrava el problema: transcurren aproximadamente 25 meses entre el inicio de la construcción y la venta registrada de una vivienda, lo que significa que los aumentos recientes en visados tardarán años en traducirse en oferta disponible.

Las consecuencias ya son visibles en el mercado. BBVA prevé que las compraventas de viviendas caigan un 7,3% en 2026, después de un desempeño más débil de lo esperado en los primeros meses del año, aunque seguirán en niveles históricamente altos. Para 2027 espera una recuperación moderada, con algo más de 700.000 operaciones. El problema no radica en la falta de compradores, sino en la escasez de viviendas disponibles y en el fuerte aumento de precios que genera. BBVA Research prevé que el precio de la vivienda subirá un 12% en 2026 y otro 5,7% en 2027, precisamente porque la oferta continuará sin responder al ritmo de la demanda.

Los obstáculos que frenan una aceleración mayor de la construcción son múltiples y estructurales. BBVA identifica la escasez de suelo finalista, la falta de mano de obra, la incertidumbre regulatoria, la complejidad de los procesos urbanísticos y la baja rentabilidad del sector como los principales cuellos de botella. Los plazos son particularmente problemáticos: la transformación del suelo puede superar los 15 años, un período incompatible con la necesidad urgente de aumentar la oferta residencial. El banco considera necesario un cambio de escala en la inversión y una reducción significativa de estos obstáculos.

El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, aunque representa un avance en política residencial, tendrá un impacto limitado según BBVA Research. Con una dotación estatal de 7.000 millones de euros, el plan apuesta por aumentar el parque público permanente, la industrialización, la urbanización de suelo y la colaboración público-privada. Sin embargo, BBVA estima que permitiría construir entre 45.000 y 70.000 viviendas en cuatro años, una cifra claramente insuficiente frente a un déficit que ya alcanzaba 700.000 unidades en 2025. La brecha seguirá creciendo, concentrándose especialmente en las principales áreas de demanda, mientras los precios continúan subiendo y la accesibilidad a la vivienda se deteriora para cientos de miles de españoles y migrantes.