Girona respira con holgura donde grandes ciudades se asfixian
Un estudio de la Universitat Pompeu Fabra y el Grupo Tecnocasa traza una línea invisible que divide España en dos realidades habitacionales: la de quienes aún pueden soñar con una hipoteca y la de quienes ya no pueden. Girona, con una ratio de acceso hipotecario del 74%, representa ese espacio donde la aritmética todavía favorece a las familias de renta media. Pero en las grandes ciudades —Madrid, Barcelona, San Sebastián, Palma, Málaga— los precios han crecido tan por encima de los salarios que la vivienda en propiedad se ha convertido, para muchos, en una aspiración imposible.
- El precio de la vivienda usada subió un 15,34% interanual en el segundo semestre de 2025, alcanzando niveles comparables a los del apogeo de la burbuja de 2006.
- Cinco ciudades españolas han cruzado el umbral crítico de accesibilidad hipotecaria: San Sebastián lidera con un 144%, seguida de Palma, Madrid, Barcelona y Málaga, dejando a millones de familias fuera del mercado.
- Girona emerge como excepción notable: su ratio del 74% la mantiene en zona accesible, muy lejos del 147% que registraba en plena burbuja inmobiliaria de 2007.
- A nivel nacional, la RAH se sitúa en el 85%, rozando el umbral a partir del cual los hogares medios quedan excluidos del acceso hipotecario sin comprometer su estabilidad financiera.
- La exclusión no responde a falta de esfuerzo ni de voluntad: es la consecuencia directa de salarios que no han seguido el ritmo de unos precios que siguen escalando sin freno.
Un estudio conjunto de la Cátedra Grupo Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra ha dibujado un mapa inmobiliario español de dos velocidades. La investigación emplea el Ratio de Acceso Hipotecario (RAH), que mide si una familia con renta media puede financiar el 80% de una vivienda a 25 años sin superar el 30% de sus ingresos mensuales. Cuando esa ratio supera el 100%, el hogar medio queda fuera de los parámetros prudentes de endeudamiento.
Girona se sitúa en el 74%, cómodamente dentro de la franja accesible. Es un dato que cobra aún más valor al recordar que en 2007, en plena burbuja, la ciudad registraba un 147%. La mejora es real y significativa. Sin embargo, esta buena noticia local no puede ocultar lo que ocurre en el resto del país.
2025 ha sido uno de los años más duros de la última década para acceder a una hipoteca en España. La RAH nacional alcanza el 85%, en zona poco accesible, mientras cinco ciudades han entrado en estado crítico: San Sebastián (144%), Palma (138%), Madrid (133%), Barcelona (124%) y Málaga (113%). Bilbao roza el límite con un 99,7%. Todo ello en un contexto en que el precio de la vivienda usada ha subido un 15,34% interanual, llegando a los 3.338 euros por metro cuadrado —niveles no vistos desde 2006.
El estudio retrata, en definitiva, una España partida. En ciudades como Girona, la propiedad sigue siendo una meta alcanzable para las clases medias. En las grandes urbes, esa posibilidad se aleja cada vez más, no por falta de voluntad de quienes buscan un hogar, sino porque los precios han dejado atrás a los salarios.
Un estudio realizado por la Cátedra Grupo Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra ha llegado a una conclusión que divide el mapa inmobiliario español en dos realidades muy distintas. Mientras Girona respira con cierta holgura en el mercado de la vivienda, grandes ciudades como Madrid, Barcelona y San Sebastián se encuentran en territorio crítico, donde las familias con ingresos medios simplemente no pueden permitirse una hipoteca sin quebrantar los límites prudentes de endeudamiento.
Girona obtiene una puntuación de 74 en el Ratio de Acceso Hipotecario (RAH), la métrica que los investigadores utilizan para medir si una familia con renta media puede acceder a una hipoteca sin superar el umbral del 30% de sus ingresos mensuales. Este 74% sitúa a la ciudad gerundense cómodamente en la franja de accesibilidad. Para entender qué significa esto en términos prácticos: el estudio asume que un hogar financia el 80% del precio de la vivienda a lo largo de 25 años, aplicando los criterios de prudencia que los bancos utilizan habitualmente. Cuando la RAH supera el 100%, significa que un hogar medio no podría entrar en esos parámetros sin exceder el 30% de esfuerzo. Girona está lejos de ese precipicio, incluso por debajo del 80% que marca el paso hacia la zona "poco accesible".
La recuperación de Girona es notable cuando se mira hacia atrás. En 2007, en plena burbuja inmobiliaria, la ciudad registraba una RAH del 147%, lo que significaba que una familia con renta media habría necesitado ingresos muy superiores a la media para obtener una hipoteca estándar. Hoy, esa presión se ha invertido. Pero esta mejora relativa de Girona no debe ocultar lo que está sucediendo en el resto del país.
2025 ha sido, según el informe, uno de los años más difíciles de la última década para acceder a una hipoteca en muchas ciudades españolas. A nivel nacional, la RAH se sitúa en el 85%, en la zona "poco accesible", peligrosamente cerca del umbral a partir del cual los hogares medios quedan fuera del mercado. Cinco ciudades han entrado en estado crítico: San Sebastián con un 144%, Palma con 138%, Madrid con 133%, Barcelona con 124% y Málaga con 113%. Bilbao prácticamente toca el límite con un 99,7%.
Esta crisis de accesibilidad ocurre en un contexto de precios en fuerte ascenso. El precio de la vivienda usada ha subido un 15,34% interanual en el segundo semestre de 2025, alcanzando los 3.338 euros por metro cuadrado. Estos niveles son similares a los de principios de 2006, cuando la burbuja estaba en su apogeo. Barcelona y Madrid lideran los valores más elevados del país. Getafe ha experimentado la subida interanual más fuerte en el período analizado, mientras que Talavera de la Reina mantiene el precio más bajo, con el metro cuadrado en 1.073 euros.
Lo que el estudio revela es una España dividida. En ciudades como Girona, una familia con ingresos medios aún puede aspirar a comprar una vivienda con hipoteca sin comprometer su estabilidad financiera. En las grandes ciudades, esa posibilidad se ha vuelto cada vez más remota. Millones de hogares españoles se encuentran excluidos del mercado hipotecario, limitados no por falta de voluntad o capacidad de trabajo, sino por la simple aritmética de precios que han crecido más rápido que los salarios.
Notable Quotes
2025 ha sido uno de los años más difíciles de la última década para acceder a una hipoteca en muchas poblaciones— Cátedra Grupo Tecnocasa – Universitat Pompeu Fabra
The Hearth Conversation Another angle on the story
¿Por qué Girona logra mantener esta accesibilidad cuando otras ciudades se hunden?
Tiene que ver con la relación entre precios y rentas. Girona ha crecido como ciudad, pero no al ritmo desenfrenado de Madrid o Barcelona. Los precios subieron, claro, pero los ingresos medios de los hogares gerundenses crecieron de manera más equilibrada.
¿Y eso del 74% qué significa realmente para alguien que quiere comprar?
Significa que si ganas la renta media de Girona, puedes pedir una hipoteca por una vivienda de precio medio sin que la cuota mensual te devore más de la tercera parte de tu sueldo. Es el espacio donde los bancos se sienten cómodos prestando.
¿Qué pasó en 2007 con ese 147%?
Fue la burbuja. Los precios se habían desacoplado completamente de lo que la gente ganaba. Una familia media necesitaría haber ganado casi el doble para poder acceder a una hipoteca sin romper las reglas de prudencia. Fue insostenible.
¿Y ahora estamos volviendo a eso en ciudades grandes?
No exactamente al mismo nivel, pero sí en la dirección equivocada. San Sebastián está en 144%, casi donde estaba Girona en la burbuja. Madrid, Barcelona... están en territorio donde la mayoría de familias simplemente no pueden entrar.
¿Quién compra entonces en esas ciudades?
Gente con ingresos muy por encima de la media, inversores, o familias que reciben ayuda de otras generaciones. El mercado se está segmentando. Girona sigue siendo un lugar donde el trabajo ordinario puede llevarte a la propiedad.
¿Esto es temporal o estructural?
Eso es la pregunta que nadie puede responder con certeza. Los precios suben porque hay demanda, porque hay poco suelo, porque hay inversión. Mientras eso no cambie, la accesibilidad seguirá siendo un lujo para pocas ciudades.