Cooperativas de vivienda a precio de coste: una fórmula histórica que el sector reclama para aliviar el acceso

El Instituto Nacional de la Vivienda se creó el 19 de abril de 1939, apenas 18 días después de terminada la Guerra Civil, para responder a la escasez de casas y a la destrucción del parque residencial. Entre las fórmulas que se emplearon estaban las cooperativas. Desde 1957 han levantado más de 2,5 millones de viviendas, alrededor del 10% del parque residencial español, según la Confederación de Cooperativas de Viviendas y Rehabilitación de España (Concovi).

Hoy pesan menos que entonces, pero siguen siendo muy activas. Promueven desde pisos asequibles para jóvenes hasta urbanizaciones de alto nivel en zonas muy cotizadas. Se están desarrollando unas 30.000 viviendas libres y protegidas, lo que supone de media un 30% de la cuota de mercado. Solo las cooperativas de Concovi cerraron 2025 con 11.805 viviendas en curso, impulsadas por 227 sociedades y con una inversión conjunta de 3.683 millones de euros. Su presidente, Juan Casares, sostiene que son impulsoras de los ámbitos urbanísticos más relevantes de las capitales de provincia, y que en Madrid, Valencia o el País Vasco superan incluso esa media.

La lógica del modelo es que los socios son a la vez compradores y promotores, de modo que desaparece el margen de beneficio de la promotora y las casas se adjudican a precio de coste. Galivivienda, cooperativa de ámbito nacional con más de 1.000 viviendas promovidas, calcula un ahorro de en torno al 20% frente a una promoción convencional. Aun así, no escapan al encarecimiento del suelo y la construcción: según Concovi, el coste medio de adjudicación de una vivienda libre en cooperativa es de 312.022 euros, unos 3.120 euros por metro construido. En Madrid las cifras son muy superiores. Juan José Perucho, presidente de la Asociación de Gestoras de Viviendas (AGV) y director general de Grupo Ibosa, calcula que en Berrocales, Los Cerros o Ahijones, al sureste de la capital, las casas saldrán a la venta en torno a 5.000 euros por metro construido tras las últimas transacciones de suelo. Reconoce que son precios altos, a los que cada vez accederán menos ciudadanos.

Cooperativas y gestoras coinciden en señalar el suelo, la lentitud de los desarrollos urbanísticos y los largos plazos de licencias como el principal obstáculo. Hay desarrollos con años, e incluso décadas, de retraso. La cooperativa La Amarguilla, constituida en 2011 en el nuevo barrio del Jarama, en Coslada, es un ejemplo del calvario de algunos socios, y los cinco grandes desarrollos del sur de Madrid suman hasta 26 años de demora. Perucho afirma que muchos ayuntamientos se han negado a calificar suelo urbanizable suficiente para el aumento de población, y pide una nueva ley estatal del suelo que acelere los plazos. Según él, las cooperativas podrían producir tres veces más viviendas, y equilibrar oferta y demanda calmaría los precios.

Casares pone el foco en el suelo público. Defiende una mayor colaboración entre administraciones y entidades de la economía social, y denuncia la especulación con el suelo calificado como protegido, tanto desde el sector privado como desde el público. Pide además menos carga fiscal para la promoción y trámites más simples. Galivivienda recuerda que la Ley 27/1999 de Cooperativas permite adjudicar directamente suelo público a cooperativas de vivienda, pero sostiene que la mayoría de las administraciones lo subastan al mejor postor, lo que encarece el acceso al suelo.

Madrid es el bastión del modelo. Según Perucho, las cooperativas suponen entre el 30% y el 40% de las viviendas de nuevos ámbitos como Los Berrocales, Los Ahijones, Los Cerros o Valdecarros; cerca del 50% en los nuevos barrios de Pozuelo de Alarcón, y en torno al 40% en Brunete y San Sebastián de los Reyes. Calcula que el 95% de la vivienda protegida en venta que se desarrolla ahora en la Comunidad se impulsa por esta vía. Muchas promociones se cubren con las listas de espera de las gestoras, formadas sobre todo por jóvenes sin acceso a vivienda libre. Grupo Ibosa gestiona más de 1.800 viviendas protegidas en cerca de veinte cooperativas madrileñas. La AGV, con 18 empresas, administra 16.992 viviendas en distintas fases y entrega unas 4.072 al año, un tercio de las terminadas en la región en 2025.

A escala nacional el panorama cambia: solo el 35% de las 11.805 viviendas en curso de Concovi tiene algún régimen de protección. El sector da por superados fiascos como el de PSV, que afectó a decenas de miles de cooperativistas, y los concursos de acreedores y paralizaciones durante el estallido de la burbuja. Perucho asegura que hoy hay muchos mecanismos de protección y que la seguridad es muy alta. Queda por ver si las administraciones atienden la petición de suelo público y de una nueva ley del suelo.