Comprar casa en 24 horas: los riesgos de las operaciones inmobiliarias exprés

El mercado inmobiliario español ha entrado en un territorio extraño donde la lógica económica se disuelve bajo la presión del tiempo. Compradores e inquilinos están tomando decisiones sobre activos de cientos de miles de euros tras visitas de veinte minutos, a veces menos, sin revisar documentación legal ni evaluar el estado real de la propiedad. La escasez de oferta y la demanda voraz han creado una cultura de urgencia que, según los expertos, es fundamentalmente incompatible con la compra responsable de una vivienda.

Los números revelan la magnitud del fenómeno. Según datos de Idealista correspondientes al segundo trimestre, el 17% de las viviendas alquiladas a través del portal se arrendó en menos de veinticuatro horas. En Barcelona, esa cifra alcanzó el 36%. Madrid registró un 9%. Inquilinos han reportado tener que pagar la fianza, la garantía y el primer mes de renta en el mismo momento de la visita para poder asegurar el piso. En el caso de las compras, agencias como Alfa Inmobiliaria indican que entre el 20% y el 30% de los compradores firman las arras en la primera visita, aunque lo más habitual es ver la vivienda un par de veces antes de comprometerse.

Juan López-Asiaín, director del Gabinete Técnico del Consejo General de la Arquitectura Técnica de España, resume el absurdo con una observación mordaz: dedicamos más tiempo a comparar y comprar unas zapatillas deportivas que a verificar el estado de una vivienda que financiaremos durante décadas. El Consejo es contundente en su posición: una vivienda no es un producto que pueda devolverse si posteriormente descubre que no responde a las expectativas del comprador. Montserrat Acebes, letrada de Vilches Abogados, describe un patrón que ya es habitual en su despacho: compradores que se comprometen mediante contrato de arras sin haber solicitado previamente la nota simple para conocer las cargas del inmueble. Eso significa que asumen deudas, hipotecas anteriores, o problemas legales sin saberlo.

Los riesgos son múltiples y profundos. En una única visita de veinte minutos se puede tener una primera impresión visual, pero no una evaluación rigurosa del estado de conservación ni de las instalaciones. Las humedades, por ejemplo, no siempre son visibles a simple vista. Puede haber filtraciones ocultas, condensaciones, problemas de impermeabilización o imperfecciones que hayan sido recientemente maquilladas con pintura. Lo mismo sucede con fisuras y grietas. Las instalaciones requieren una revisión específica para comprobar el estado del cuadro eléctrico, las redes de saneamiento y fontanería, la caldera, los sistemas de climatización y la ventilación. Hay también aspectos urbanísticos y de riesgo ambiental que no pueden evaluarse en minutos: la situación legal del inmueble, riesgos de inundación, presencia de gas radón.

Desde hace tiempo, el Consejo de Arquitectura Técnica defiende la necesidad de implantar una inspección de vivienda con criterios homogéneos y estandarizados en todo el territorio nacional. El certificado de eficiencia energética, uno de los documentos técnicos exigidos, no tiene como fin determinar el estado de conservación, las patologías constructivas, la situación de las instalaciones o la existencia de defectos que puedan afectar al valor real del inmueble. Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, lamenta que sea habitual que el comprador no vaya acompañado de al menos un arquitecto técnico. Años atrás su agencia ofreció un servicio que garantizaba el estado de las viviendas vendidas, pero no funcionó por el desinterés de los compradores.

El despacho de Vilches ha constatado un aumento notable de consultas relacionadas con las prisas. Son frecuentes los casos de compradores que, tras firmar, descubren información que desconocían por no haber actuado con la diligencia debida. Acebes advierte que la información registral es pública y accesible, y por ello resulta vinculante. Se entiende que el comprador ha tenido la diligencia mínima de conocer las cargas del inmueble y, en consecuencia, las acepta todas. Eso significa que ignorancia no es excusa ante la ley.

Hay un signo de cambio en el horizonte. El mercado ha entrado en una fase de desaceleración. Según la Federación de Asociaciones Inmobiliarias, el tiempo medio para vender una vivienda se ha triplicado en los últimos meses, pasando de una media de dos o tres semanas a entre seis y nueve semanas. Tecnocasa reporta que han pasado de una media nacional de 74 días en 2025 a 78 días actualmente. Pero ese cambio no refleja que los compradores dediquen más tiempo a analizar el estado físico y legal de la casa. Según Lázaro Cubero, director de análisis de Tecnocasa, los compradores son más lentos en tomar decisiones y negocian más el precio, básicamente por requisitos económicos. La presión sigue ahí, solo que ahora también hay menos dinero.