Cedolare secca, scadenza del secondo acconto 2026 il 30 novembre: chi paga e con quali aliquote

Il 30 novembre torna l'appuntamento con il secondo acconto delle imposte legate alla dichiarazione dei redditi 2026, e tra i versamenti da mettere in calendario c'è quello della cedolare secca, l'imposta sostitutiva dell'IRPEF sui redditi da locazione. Secondo le statistiche del MEF sulle dichiarazioni, sono circa 3,1 milioni i proprietari che hanno scelto questa flat tax sugli affitti di immobili abitativi. Per loro è l'ultima scadenza fiscale dell'anno.

La regola di base è semplice: l'acconto vale il 100 per cento dell'imposta dovuta per l'anno precedente. Dopo la rata di giugno, ora tocca alla seconda, da pagare con il modello F24. Il versamento riguarda le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento che non affittano l'immobile nell'esercizio di un'attività d'impresa o di arti e professioni.

Le aliquote sono tre. Si applica il 21 per cento al canone annuo stabilito dalle parti, mentre per i contratti a canone concordato l'aliquota scende al 10 per cento. Per le locazioni brevi, cioè di durata non superiore a 30 giorni, l'aliquota sale al 26 per cento a partire dalla seconda abitazione; sull'unico immobile affittato per brevi periodi resta il 21 per cento. Il regime è applicabile alle locazioni brevi solo se nell'anno vi si destinano al massimo quattro appartamenti: oltre questa soglia l'attività è considerata imprenditoriale e scatta l'obbligo di aprire la partita IVA.

Per capire chi paga e come, conta l'importo dell'imposta dovuta. L'acconto è dovuto solo se l'imposta dell'anno precedente supera 51,65 euro. Sotto i 257,52 euro si versa in un'unica soluzione entro il 30 novembre; sopra questa cifra il pagamento è in due rate. La prima, pari al 40 per cento dell'acconto complessivo, scadeva il 30 giugno. La seconda, il restante 60 per cento, va versata entro il 30 novembre, che per quest'anno slitta al 1° dicembre. Le due rate sono invece uguali, al 50 per cento ciascuna, per chi esercita anche attività soggette agli ISA. Nel primo anno di scelta della cedolare secca l'acconto non si paga, perché manca l'imposta del periodo precedente su cui calcolarlo.

Esiste un'alternativa al metodo storico, quello appena descritto: il metodo previsionale. In questo caso l'imposta si calcola sui redditi che il contribuente prevede di ottenere, tenendo conto anche di deduzioni, detrazioni e crediti d'imposta. L'opzione è utile se per l'anno in corso si presume un reddito inferiore a quello precedente, per esempio per la risoluzione anticipata di un contratto d'affitto o per la riduzione del canone.

Il rischio del metodo previsionale sta negli errori di stima. Se gli acconti versati risultano inferiori a quanto effettivamente dovuto, si applicano le sanzioni per omesso versamento: il 25 per cento dell'imposta non versata, nel caso di calcolo sbagliato o di sottostima dell'impatto della situazione della locazione.

Quanto alle modalità, il pagamento avviene con F24 indicando il codice tributo 1841. Se è presente un sostituto d'imposta, l'importo viene addebitato direttamente in busta paga. Sul secondo acconto non è prevista alcuna rateazione: si paga in un'unica soluzione. Nel campo dell'anno di riferimento va indicato l'anno d'imposta per cui si versa, cioè il 2026.

Per chi ritiene che il reddito da affitto calerà, la scelta tra metodo storico e previsionale va quindi fatta prima della scadenza, pesando il risparmio possibile contro la sanzione del 25 per cento.