Entre janeiro e agosto de 2026, São Paulo viu nascer uma safra de quase 91 mil moradias novas, e quase todas são pequenas: estúdios e apartamentos de até dois quartos. Essa forma de morar, pensada menos para famílias do que para quem busca renda com aluguel de curta estadia, reflete um tempo em que a cidade passa a valer mais pelo que rende do que pelo que abriga. Como em outros momentos de juros altos, o capital que sobra procura abrigo onde o retorno parece seguro, e o desafio que se desenha é saber até onde essa lógica acompanha a vida real de quem mora na cidade.
Voltados a investidores, imóveis pequenos já são quase todos os lançamentos em São Paulo
Nunca tivemos valores tão discrepantes entre apartamentos novos e antigos
Mark
Por que quase tudo que se lança em São Paulo é pequeno?
Mimi
Porque o investidor de short stay puxa a demanda. Estúdios e unidades de até dois quartos são 95,3% dos lançamentos de janeiro a agosto, segundo o Secovi-SP.
Luke
Vale separar: o 95,3% é dado do setor. A ligação com o short stay é a explicação apresentada, não algo medido diretamente.
Mark
E o retorno é tão bom assim?
Mimi
Boschini fala em ocupação de 70% a 75%, quase estável no ano todo.
Luke
É o relato de um investidor, que não diz quantos estúdios tem. Não é um dado de mercado.
Mark
A Vitacon tem 80% de clientela investidora. Isso muda o produto?
Mimi
Muda. Os prédios têm academia, coworking e lavanderia compartilhada para compensar a metragem de 19 m² a 37 m².
Mark
E os usados entram onde?
Mimi
Coelho da Fonseca diz que os novos chegam a custar o dobro, quando antes custavam 30% a 50% mais.
Luke
É a avaliação de um corretor, sem série histórica apresentada. E o risco de prédios problemáticos é real.
Mark
Com Selic a 13,75%, compensa financiar?
Mimi
Para Rodger Campos, sim, com 30% de entrada e imóvel pronto. Na planta, o risco é maior.
Luke
É uma opinião de especialista, condicionada a esse cenário. O texto não traz retornos comprovados.
O Pulso
- Os lançamentos cresceram 19,8% e quase todos cabem em uma faixa mínima de metragem, deixando claro que o mercado está apostando em um único formato.
- Investidores de outros estados compram estúdios de 22 a 25 m² atraídos por taxas de ocupação entre 70% e 75% em aluguel por temporada.
- Incorporadoras reagem com prédios cheios de coworking, academia e lavanderia, tentando compensar a falta de espaço privado com áreas comuns.
- Com a Selic em 13,75%, os preços dos imóveis novos dispararam e parte dos compradores volta o olhar para os usados, enquanto a planta segue carregando riscos de obra e de vizinhança.
Entre janeiro e agosto de 2026, São Paulo viu nascer uma safra de quase 91 mil moradias novas, e quase todas são pequenas: estúdios e apartamentos de até dois quartos. Essa forma de morar, pensada menos para famílias do que para quem busca renda com aluguel de curta estadia, reflete um tempo em que a cidade passa a valer mais pelo que rende do que pelo que abriga. Como em outros momentos de juros altos, o capital que sobra procura abrigo onde o retorno parece seguro, e o desafio que se desenha é saber até onde essa lógica acompanha a vida real de quem mora na cidade.
Nos primeiros oito meses de 2026, São Paulo recebeu 91.361 novas unidades residenciais, um volume 19,8% maior que o de 2025. Caminhando por Jardim Paulista, Itaim Bibi ou Pinheiros, a paisagem é clara: quase tudo são estúdios e apartamentos pequenos, que somam 95,3% dos lançamentos.
Os investidores estão por trás dessa safra. O empresário Cidinaldo Boschini, morador de Goiânia, comprou vários estúdios de 22 a 25 m² na capital e atrai-se pela ocupação estável, entre 70% e 75%. A incorporadora Vitacon já tem 80% de seus clientes nesse perfil, e seus prédios compensam o pouco espaço privado com academias, coworkings e lavanderias compartilhadas.
A escolha dos endereços também tem razão de ser. Thiago Teixeira, do QuintoAndar, explica que bairros densos e bem servidos de transporte prometem aluguel mais alto e valorização futura, e que mobilidade passou a pesar tanto quanto o endereço nobre. Ainda assim, onde há muita concorrência, a rentabilidade pode encolher.
O aquecimento da procura empurrou os preços dos novos para cima, a ponto de alguns custarem o dobro dos usados, segundo Luiz Coelho da Fonseca. Por isso, parte dos investidores olha para o mercado de revenda, com cautela redobrada para prédios com problemas, imóveis sem garagem ou com vista e privacidade comprometidas.
Os juros, com a Selic em 13,75%, dificultam a casa própria, mas podem favorecer quem tem caixa, já que travam vendas e abrem espaço para negócios. Especialistas recomendam verificar se o condomínio permite aluguel por temporada, estudar obras no entorno e lembrar que, na planta, a espera pode ser longa e arriscada. O próximo capítulo será saber se os usados ganham espaço e como os juros moldarão o apetite pelos lançamentos.
Nos primeiros oito meses de 2026, São Paulo viu surgir 91.361 novas unidades residenciais, segundo o Secovi-SP. É um volume 19,8% maior que o do mesmo período de 2025. Basta andar pelo centro expandido, em bairros como Jardim Paulista, Itaim Bibi e Pinheiros, para perceber o que domina essa safra: estúdios e apartamentos de um ou dois dormitórios.
Os números confirmam a impressão. Em toda a cidade, imóveis desse porte respondem por 95,3% dos lançamentos de janeiro a agosto. Deles, 28,8% são estúdios ou unidades de um quarto, e 66,5% têm dois quartos. A aposta vem dos investidores, atraídos pela demanda por aluguel de curta estadia, o chamado short stay.
Um deles é o empresário Cidinaldo Boschini, de 47 anos, morador de Goiânia, que mantém ativos imobiliários em vários estados. Ele comprou vários estúdios na capital paulista, de 22 m² a 25 m², e não diz quantos. Afirma que o maior atrativo é a taxa de ocupação, entre 70% e 75%, com pouca oscilação ao longo do ano.
Perfis como o dele já representam 80% da clientela da incorporadora Vitacon, especializada em projetos sob medida para o short stay. Os prédios ficam em bairros valorizados e compensam a metragem reduzida com áreas de convivência e muitas comodidades. O Vitacon Alameda Franca, no Jardim Paulista, terá 182 estúdios e apartamentos de um e dois quartos, de 19 m² a 37 m², com metro quadrado entre R$ 30 mil e R$ 35 mil. O Vitacon Cardoso de Almeida, em Perdizes, reunirá 525 estúdios de 24 m², a um custo médio de R$ 22 mil por m². Segundo o presidente da empresa, Ariel Frankel, academia de primeira linha, coworking, lavanderia compartilhada e espaços de socialização são obrigatórios.
A escolha de endereços densos e bem servidos de transporte tem lógica, diz Thiago Teixeira, gerente comercial do QuintoAndar: eles prometem mais retorno de aluguel e boa valorização numa venda futura. Para ele, o endereço nobre já foi o principal critério; hoje pesam mais a mobilidade e a proximidade de escolas e serviços. O Índice de Aluguel QuintoAndar de setembro de 2026 mostra os maiores avanços em 12 meses em Alto de Pinheiros (42%), Jardim Europa (27,3%) e Centro (27,1%). Nos últimos três meses, destacaram-se na Zona Norte o Tucuruvi (13,7%) e o Parque Novo Mundo (7,5%). Teixeira lembra que a Vila Olímpia, perto da Faria Lima, tem o maior aluguel por metro quadrado, mas que onde há mais concorrência a rentabilidade pode ser menor.
Com a procura aquecida, os preços dos novos subiram, e alguns investidores olham para os usados. Luiz Coelho da Fonseca, co-CEO da imobiliária Coelho da Fonseca, diz que nunca houve tanta discrepância: historicamente, os novos custavam de 30% a 50% mais, e hoje podem custar o dobro. Ele alerta, porém, para prédios com problemas ou em reforma constante, imóveis sem garagem, perto de feira livre, com vista emparedada ou sem privacidade.
Há ainda o peso dos juros. A Selic a 13,75% ao ano encarece o financiamento e dificulta a casa própria, mas, segundo Boschini, favorece quem tem dinheiro em caixa, porque os juros altos travam vendas e revendas e abrem espaço para preços interessantes. Rodger Campos, professor do Insper Cidades, considera que vale dar 30% de entrada e financiar o resto, desde que o apartamento esteja pronto e possa ser alugado logo. Na planta, o risco é maior: a valorização precisa compensar anos de obra e depende do que acontecer na vizinhança e do planejamento do governo para o território.
A reportagem lista ainda cuidados antes de investir: confirmar se o condomínio permite aluguel por temporada, pesquisar obras públicas e privadas no entorno e considerar que dois apartamentos de 25 m² rendem mais que um de 50 m². O próximo passo é ver se os usados ganham espaço diante dos novos e como os juros afetam o apetite pela planta.
Citações Notáveis
É obrigatório ter academia com equipamentos de primeira linha, coworking, lavanderia compartilhada e espaços de socialização.— Ariel Frankel, presidente da Vitacon
Vale a pena adiantar 30% do ativo e financiar o resto, desde que o apartamento já esteja pronto.— Rodger Campos, professor do Insper Cidades
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