Vaivén regulatorio y elecciones frenan el alquiler: se paralizan contratos y cae la oferta

Entre septiembre y octubre, en apenas unas semanas, el Congreso tumbó los decretos de vivienda del Gobierno y el Ejecutivo respondió con dos normas nuevas que aún esperan su convalidación en la Diputación Permanente. Con las elecciones generales fijadas para el 29 de noviembre, propietarios e inquilinos siguen sin saber cuál será el marco definitivo. Esa incertidumbre, según agencias, gestores y asociaciones, ha frenado el mercado del alquiler.

La Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) intentó medirlo con una encuesta a más de 600 agencias asociadas. El 88,9% dice haber detectado incidencias tras el anuncio de las medidas. En conjunto cuentan 5.758 operaciones afectadas en los últimos días: 4.235 corresponden a inmuebles retirados o desviados hacia otras modalidades, como el alquiler de temporada o por habitaciones, y 1.523 a firmas de contratos bloqueadas. Su presidente, José María Alfaro, reconoce una incidencia importante, pero no ve una salida masiva de viviendas del alquiler. Habla de un frenazo de la oferta y de operaciones paralizadas.

La mayoría de los operadores consultados coincide en no hablar de éxodo ni de desplome súbito. Juan Carlos Álvarez, consejero delegado de Vivara, gestora impulsada por Grupo Catalana Occidente, explica que mucha gente que quiere hacer las cosas bien retiene la firma, sin que se vea una salida masiva. Alquiler Seguro, por su parte, detectó en pocos días la retirada de cerca de 4.300 viviendas de alquiler residencial y temporal tras los dos primeros reales decretos. Su responsable de inversión, Jesús Martí, matiza que lo más visible es una menor entrada de oferta nueva, lo que agrava el desequilibrio con la demanda.

Los propios profesionales piden cautela con los anuncios en los portales. Que haya menos no equivale a que se hayan retirado viviendas: según Álvarez, muchos propietarios dejan de anunciar y alquilan por canales informales o por recomendación, y un anuncio también desaparece cuando el piso ya se ha arrendado. FADEI y la Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG) recuerdan que la contracción lleva años y responde a varios factores: el encarecimiento de la compraventa, la pérdida de rentabilidad y la regulación creciente. Según Fotocasa, el interés de los compradores por poner su vivienda en alquiler cayó del 61% al 47% en tres años.

Tecnocasa prefiere esperar. Lázaro Cubero, director de Análisis, sostiene que hay que ver cómo evoluciona el mercado cuando se despeje el escenario tras el 29 de noviembre. Su red anticipó hace tres años una caída del 11% de la oferta por la Ley de Vivienda y, dice, el mercado ha ido en esa dirección, aunque se resiste a dar un porcentaje de retirada actual. Entre quienes se plantean vender, Miguel Ángel Gómez, presidente de FADEI, cita la mayor complejidad regulatoria, la menor capacidad de decisión sobre el inmueble y una relación rentabilidad-riesgo menos atractiva. Algunos tendrán que esperar por la prórroga extraordinaria de dos años; otros venderán con inquilino, algo posible según el abogado de SEAG Santiago García. Alfaro calcula que una de cada cinco o seis viviendas que salen a la venta en las grandes ciudades se comercializa así.

Las dudas legales son más fáciles de medir. Aunque la Diputación Permanente no convalidara los decretos, los contratos ya firmados conservarían su validez, explica Eduardo Martín, del área de Inmueble del despacho. Legálitas registra un aumento del 12% en las consultas sobre la nueva normativa, con picos del 24% tras su aprobación. Las preguntas giran en torno a la duración real de los contratos, la actualización de rentas y la posibilidad de recuperar la vivienda. Álvarez añade que recibe más llamadas de pequeños propietarios que gestionaban solos, con un contrato descargado de internet.

La rentabilidad pesa sobre todo en quien tiene una sola casa alquilada para complementar su sueldo, su pensión o pagar la hipoteca. Con una inflación cercana al 5%, Idealista sitúa la rentabilidad bruta de comprar para alquilar en el 6,2% en el tercer trimestre de 2026, frente al 6,9% de un año antes. El bono a 10 años ha subido al 4,1%, desde el 3,3%, y San Sebastián (3,3%) queda por debajo. Aun así, García y Gómez sostienen que el alquiler sigue siendo una alternativa patrimonial razonable. El mercado, por tanto, espera al marco normativo que salga de las urnas y a cómo se comporte la rentabilidad frente a unos tipos al alza.