Un terrain, deux acheteurs : les failles du système foncier en Afrique

Imaginez investir les économies d'une vie entière dans un terrain en Afrique, signer les papiers, commencer la construction — puis découvrir que quelqu'un d'autre prétend posséder la même parcelle. Cette situation n'est pas rare. Elle révèle un problème systémique qui traverse le continent : les cadres juridiques régissant la propriété foncière sont fragmentés, opaques, et vulnérables à la fraude.

Le cœur du problème réside dans la coexistence de trois régimes de droits distincts et souvent mal coordonnés. D'abord, les droits coutumiers, enracinés dans les traditions locales et les pratiques communautaires, qui régissent l'accès à la terre depuis des générations. Ensuite, les attestations — des documents informels qui tentent de documenter une transaction mais qui n'ont pas de force légale véritable. Enfin, les titres fonciers formels, enregistrés auprès de l'État, qui sont censés être le seul vrai garant de propriété. Le problème : ces trois systèmes fonctionnent rarement ensemble de manière cohérente. Un vendeur peut détenir un titre formel tout en ignorant que la communauté locale le conteste selon le droit coutumier. Ou bien il peut posséder une attestation qui semble légitime mais qui n'a aucune validité légale réelle.

Cette confusion crée un terrain fertile pour les doubles ventes et les fraudes immobilières. Un propriétaire sans scrupules peut vendre le même terrain à plusieurs acheteurs, chacun croyant avoir acquis un bien légitime. Les registres fonciers, quand ils existent, sont souvent incomplets, mal tenus, ou inaccessibles aux citoyens ordinaires. En Côte d'Ivoire, comme dans de nombreux pays africains, les lacunes dans les systèmes d'enregistrement signifient qu'il n'existe aucun moyen fiable de vérifier si un vendeur a réellement le droit de céder une propriété.

Les conséquences sont particulièrement graves pour deux groupes : les familles qui investissent leurs ressources limitées dans l'immobilier, et les diasporas africaines qui envoient de l'argent au pays pour acheter des terres ou construire des maisons. Ces dernières sont particulièrement vulnérables. Éloignées géographiquement, elles dépendent d'intermédiaires locaux dont elles ne peuvent pas toujours vérifier les antécédents. Elles ne peuvent pas facilement inspecter la propriété ou consulter les registres en personne. Elles sont donc des cibles idéales pour les arnaqueurs.

Pour se protéger, les acheteurs potentiels doivent prendre des précautions qui vont bien au-delà d'une simple signature. Cela signifie vérifier non seulement le titre formel, mais aussi consulter les autorités coutumières locales pour s'assurer qu'il n'existe pas de revendications concurrentes. Cela signifie examiner l'historique complet de la propriété — qui l'a possédée, comment, et pendant combien de temps. Cela signifie, si possible, faire appel à un juriste local qui comprend à la fois le droit formel et les pratiques coutumières. Et cela signifie être conscient que même ces précautions ne garantissent pas une protection totale.

Pierre Djémis, juriste spécialisé en droit des affaires internationales et fondateur de PKD Conseil, a mis en lumière ces enjeux dans un entretien consacré aux droits des propriétaires et à la protection des familles. Son analyse souligne que le problème n'est pas simplement juridique — c'est aussi une question de gouvernance, de transparence, et de confiance dans les institutions. Tant que les systèmes d'enregistrement foncier resteront fragmentés et inaccessibles, les risques persisteront. Les investisseurs africains et les diasporas continueront à courir le risque de perdre non seulement leur argent, mais aussi leur confiance dans les structures censées les protéger.