STJ suspende processos sobre Airbnb em condomínios para criar precedente nacional

O Superior Tribunal de Justiça tomou uma decisão que vai reverberar em condomínios de todo o país. A corte suspendeu, em caráter nacional, todos os processos que discutem se as regras internas de um prédio podem impedir moradores de alugar seus apartamentos por temporada em plataformas como o Airbnb. A medida não é um julgamento final — é um passo anterior, estratégico, para criar o que a lei chama de precedente qualificado, uma decisão que vai vincular todos os tribunais do país e encerrar a confusão que reina há anos.

O problema que levou a essa suspensão é simples de descrever e complexo de resolver. Dentro do STJ, havia 50 decisões diferentes sobre o mesmo assunto — algumas favorecendo proprietários que queriam alugar seus imóveis por curta temporada, outras protegendo condomínios que tentavam impedir a prática. Cada tribunal, cada juiz, chegava a conclusões distintas. Para um morador em São Paulo, a resposta era uma; para outro no Rio de Janeiro, era outra. Essa fragmentação criava insegurança jurídica e deixava proprietários, administradoras de condomínios e plataformas de aluguel em terra de ninguém.

O relator do caso, ministro Raul Araújo, foi direto ao ponto. Ele argumentou que o tema exigia uma "solução uniformizadora, concentrada e vinculante". Não era mais possível deixar cada tribunal decidir isoladamente. A corte precisava estabelecer uma regra clara que todos seguissem, eliminando a possibilidade de recursos serem julgados de forma diferente dependendo de quem estava na banca.

A questão central que o STJ vai resolver é esta: quando a convenção de um condomínio diz que os apartamentos são "exclusivamente residenciais", isso é suficiente para proibir aluguéis por temporada? Ou é preciso que a convenção mencione explicitamente a proibição do Airbnb e similares? A corte já havia sinalizado uma resposta em decisões anteriores. Segundo o entendimento que prevaleceu, a simples menção de destinação residencial já é clara o bastante — alugar para turistas através de plataforma é incompatível com essa designação. Mas essa não era a resposta universal; daí a necessidade do precedente.

Há ainda outra questão que o precedente vai precisar esclarecer: se um morador quer alugar seu apartamento por temporada apesar da convenção, qual é o caminho? A corte já estabeleceu que seria necessária uma votação em assembleia de condôminos, com aprovação de dois terços. Mas novamente, isso não era uniforme em todas as decisões.

Ao suspender todos os processos em andamento, o STJ está dizendo: esperem. Vamos resolver isso uma vez por todas, de forma que ninguém tenha dúvida. Quando a corte finalmente julgar o caso que vai servir de precedente, sua decisão será obrigatória para todos os tribunais inferiores. Não haverá mais espaço para interpretações divergentes. Proprietários saberão exatamente quais são seus direitos. Condomínios saberão exatamente quais são seus poderes. Plataformas como o Airbnb saberão em que terreno estão pisando.

A suspensão nacional é um instrumento raro, usado quando a corte reconhece que a questão é tão importante e tão confusa que merece uma solução de alcance máximo. O STJ está apostando que, ao concentrar toda a discussão em um único caso, conseguirá produzir uma resposta que traga segurança jurídica para todos os envolvidos — proprietários, condomínios, plataformas e tribunais. Enquanto isso, os processos esperam. E o país inteiro aguarda para saber qual será a regra.