Santander, Blackstone y Pollen abren la venta de créditos morosos a inversores minoristas

Hace poco más de un año, tres grandes gestoras inmobiliarias vinculadas a bancos y fondos de inversión tomaron una decisión que cambiaría quién podía comprar deuda impagada en España. Diglo, controlada completamente por Santander; Aliseda, que pertenece a Blackstone; e Hipoges, operada por Pollen Street, comenzaron a abrir sus catálogos de créditos morosos a inversores particulares. Hasta entonces, este tipo de activos había circulado casi exclusivamente entre instituciones financieras, fondos especializados y algunos profesionales —abogados, principalmente— que tenían acceso a través de canales cerrados y conocimiento técnico de la operativa.

Lo que permitió este cambio fue la tecnología. Las tres gestoras desarrollaron plataformas digitales que simplifican el proceso de compra, permitiendo que cualquier persona con acceso a internet pueda consultar créditos disponibles, manifestar interés y, si todo avanza, formalizar la transacción ante notario. Hoy tienen más de 4.300 préstamos impagados listos para la venta a través de estos canales. El sector lo llama democratización del acceso a un activo complejo. Desde las propias gestoras se reconoce que el interés de distintos tipos de inversores por estos créditos ha crecido en los últimos años, y decidieron responder a esa demanda abriendo las puertas.

Pero la realidad de los números es más matizada. Aunque las plataformas digitales existen y funcionan, el grueso del negocio sigue siendo con inversores profesionales. En algunas de estas firmas, las ventas formalizadas a través de la web representan menos del 15% de la facturación total. Los servicer —que actúan como gestores de créditos que no les pertenecen, sino que administran por cuenta de bancos, fondos y otras entidades— no son los dueños de lo que venden. En el caso de Diglo, los préstamos que comercializa son propiedad tanto de Santander como de clientes externos a los que presta servicio.

El proceso de compra es relativamente directo en la superficie. Un consumidor entra en la plataforma, ve los créditos disponibles, expresa interés. Un gestor se pone en contacto para aclarar dudas y proporcionar documentación, tras la firma de un acuerdo de confidencialidad. Si el titular del crédito aprueba la oferta, se formaliza la venta en escritura pública ante notario, se inscriben los derechos hipotecarios a nombre del nuevo propietario y se completan los trámites registrales. Pero aquí comienza la complejidad que las gestoras quieren que los compradores entiendan.

Cada plataforma incluye advertencias legales dirigidas específicamente a consumidores sin experiencia profesional en este tipo de inversiones. Las gestoras recomiendan que los compradores busquen asesoramiento legal, financiero y fiscal antes de proceder. También exigen un test de idoneidad, aunque desde algunos servicer se aclara que este test no verifica si la inversión es adecuada para el comprador, sino que cumple con los requisitos de control del blanqueo de capitales. Las alertas son claras: lo que se compra no es el inmueble, sino el préstamo que está garantizado por él. Comprar un crédito moroso no asegura que el comprador termine siendo dueño de la casa. Si el deudor original paga, el acreedor recupera su dinero. Si hay ejecución hipotecaria, el inmueble se vende en subasta, pero sin garantía de que el nuevo dueño del crédito sea quien lo adquiera.

La promesa de rentabilidad está en el diferencial. Como norma general, el precio de compra de un crédito moroso es inferior a la deuda pendiente. Si el deudor paga, el comprador recupera más de lo que invirtió. Si hay ejecución y venta del inmueble, la rentabilidad depende de si el precio de venta supera lo que se pagó por el crédito. Es un juego de márgenes y recuperación, no de propiedad garantizada. Las gestoras destacan que incluyen salvaguardas adicionales en estas transacciones con consumidores, aunque no especifican cuáles son. Lo que sí es claro es que el riesgo sigue siendo alto, la complejidad real, y que aunque la puerta está abierta para cualquiera, la mayoría del dinero sigue entrando por la puerta de atrás, la de los inversores que saben exactamente qué están comprando.