Reforma tributária pode aumentar taxa condominial; síndicos precisam questionar reajustes

A reforma tributária parece coisa de economista, de contador, de gente que trabalha em Brasília. CBS, IBS, créditos tributários — palavras que não fazem muito sentido para quem acorda, toma café e vai trabalhar. Mas existe um caminho simples para entender por que isso importa: todo condomínio, todos os dias, compra coisas e paga gente para fazer as coisas funcionarem. Se o preço dessas coisas mudar por causa de um novo sistema de impostos, alguém vai ter de pagar a conta. E esse alguém, no final, é o morador.

O condomínio não é uma empresa comum. Ele não vende mais para compensar despesas maiores. Não tem acionistas que absorvem prejuízos. A conta é simples: divide-se entre os apartamentos. Imagine um prédio com cem unidades e despesas mensais de trezentos mil reais. Se os custos subirem três por cento por causa da reforma tributária, são nove mil reais a mais por mês. Noventa reais por apartamento. Se o aumento chegar a cinco por cento, são quinze mil reais adicionais — cento e cinquenta reais por unidade. Esses números são apenas contas, não previsões. Cada condomínio terá sua própria realidade. Mas a lógica é sempre a mesma: despesa maior vira taxa maior.

Os serviços que mantêm um condomínio de pé — portaria, segurança, limpeza, administração, elevadores, jardinagem, engenharia, tecnologia — todos eles vão precisar se adaptar ao novo modelo de tributação sobre o consumo. A reforma começa em 2026, com CBS e IBS em fase de teste. Muda em 2027 e continua gradualmente até a implantação completa. Isso dá tempo para se preparar. Mas nem todas as empresas sofrerão o mesmo impacto. Algumas conseguirão aproveitar créditos tributários de forma mais eficiente. Outras enfrentarão mudanças maiores em seus custos. Seria errado dizer que todos os contratos vão aumentar automaticamente. O problema começa quando algum aumento realmente acontece.

Aí entra o síndico. Quando um fornecedor pedir reajuste e disser que é por causa da reforma tributária, a conversa não pode terminar nessa frase. O síndico precisa fazer perguntas: quanto do aumento realmente vem da mudança tributária? Quais créditos a empresa vai aproveitar? Quanto é salário, inflação, insumos, recomposição de margem? A reforma tributária não pode virar uma desculpa automática para aumentar preços. Existe um risco previsível: fornecedores usarem a complexidade da reforma como argumento para reajustes que o condomínio não consegue verificar.

Há ainda uma camada adicional de complexidade. Condomínios que ganham dinheiro além das cotas dos moradores — condomínios comerciais, empreendimentos com receitas significativas de terceiros, exploração econômica de espaços — precisam analisar sua situação tributária com mais cuidado. A legislação estabelece regras específicas e traz uma referência importante de oitenta por cento para determinadas situações. Um condomínio residencial tradicional, sustentado essencialmente pelas contribuições dos moradores, terá uma situação diferente. Não existe uma única resposta tributária que sirva para todos.

O síndico que conhece seus contratos, que compara fornecedores, que exige demonstração dos impactos terá melhores condições de negociar. O condomínio que simplesmente aceita cada novo preço acaba transferindo a conta aos moradores. As administradoras também têm papel fundamental. A previsão orçamentária dos próximos anos não pode considerar apenas inflação e reajustes tradicionais. Será necessário acompanhar como os principais fornecedores estão atravessando a mudança tributária.

A reforma tributária começou em Brasília, mas seus efeitos econômicos vão percorrer empresas, prestadores de serviços, administradoras e condomínios. No final dessa cadeia existe alguém que não participa das discussões tributárias, não calcula créditos de IBS ou CBS e provavelmente nunca lerá uma lei complementar. Ele apenas abre o aplicativo do banco e encontra a nova taxa do condomínio. É 2026. É hora de começar a fazer contas.