Desde sempre, quem recebe aluguel no Brasil acerta suas contas com o Estado por um caminho quase único, o Imposto de Renda. Agora a reforma tributária abre uma nova porta: a partir de 2027, parte desses rendimentos passará também pela CBS, e em 2029 pelo IBS, num calendário gradual que dá tempo para cada proprietário se reorganizar. Não é um tributo para todos, mas para quem alcança porte patrimonial e de receita mais elevado, enquanto empresas e imobiliárias seguem uma lógica própria.
Reforma tributária passa a cobrar CBS e IBS sobre aluguéis a partir de 2027
A cobrança vem somada aos tributos que já existem, e não os substitui.
Mark
Então todo mundo que aluga um imóvel vai pagar CBS e IBS a partir de 2027?
Mimi
Não. Pessoas físicas só entram se a receita anual com aluguéis passar de R$ 240 mil e se tiverem três ou mais imóveis alugados. Quem não atinge isso continua só com o Imposto de Renda.
Mark
E existe outro limite, não é?
Mimi
Sim, R$ 288 mil de receita anual também gera o enquadramento, mesmo que o limite anterior não tenha sido ultrapassado no ano anterior.
Luke
Aqui vale cuidado: o texto cita os dois valores, mas não explica em detalhe como os dois critérios se combinam. Quem está perto da fronteira vai precisar da regulamentação.
Mark
E para empresas, como fica?
Mimi
Holdings patrimoniais, incorporadoras e empresas do setor imobiliário passam a pagar CBS e IBS sobre a receita de locação, além de IRPJ e CSLL.
Luke
Isso é soma, não troca. Mas a reforma prevê créditos sobre despesas como manutenção e administração. Quanto isso reduz de fato, o texto não diz.
Mark
E as imobiliárias?
Mimi
Pagam sobre o que ganham pelos serviços, como taxa de administração e comissão, não sobre o total dos aluguéis repassados aos donos.
Luke
E o IBS só chega em 2029. Até lá, só a CBS está em jogo, e os detalhes ainda dependem de regras que não foram apresentadas aqui.
El Pulso
- A cobrança sobre aluguéis chega em duas etapas, com a CBS em 2027 e o IBS em 2029, deixando pouco tempo para ajustes.
- Pessoas físicas só entram na malha ao somar mais de R$ 240 mil em receita anual e pelo menos três imóveis alugados, o que cria uma linha de corte que muitos proprietários ainda precisam conferir.
- Holdings, incorporadoras e imobiliárias enfrentam uma camada extra que se soma ao IRPJ e à CSLL, sem substituí-los.
- Créditos sobre despesas de manutenção e administração surgem como alívio possível, mas o real peso depende da regulamentação ainda por vir.
Desde sempre, quem recebe aluguel no Brasil acerta suas contas com o Estado por um caminho quase único, o Imposto de Renda. Agora a reforma tributária abre uma nova porta: a partir de 2027, parte desses rendimentos passará também pela CBS, e em 2029 pelo IBS, num calendário gradual que dá tempo para cada proprietário se reorganizar. Não é um tributo para todos, mas para quem alcança porte patrimonial e de receita mais elevado, enquanto empresas e imobiliárias seguem uma lógica própria.
Quem recebe aluguel no Brasil hoje tem uma única relação tributária com o Fisco: o Imposto de Renda, ajustado ao enquadramento de cada proprietário. A partir de 2027, esse quadro começa a se alterar. A reforma tributária passa a permitir que os rendimentos de locação também sejam tributados pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e, mais adiante, pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS).
O calendário é escalonado. A CBS começa a valer em 2027, e o IBS só entra em operação em 2029, o que dá aos proprietários um período para se preparar.
Para pessoas físicas, a cobrança só se aplica quando há receita anual com aluguéis acima de R$ 240 mil e três ou mais imóveis locados. Quem não atinge esses critérios continua apenas com o Imposto de Renda.
Já as pessoas jurídicas seguem outro caminho. Holdings patrimoniais, incorporadoras e empresas do setor imobiliário passam a pagar CBS e IBS sobre a receita de locação, somados ao IRPJ e à CSLL. Para aliviar o impacto, a reforma prevê o aproveitamento de créditos sobre despesas como manutenção e administração dos imóveis. As imobiliárias, por sua vez, serão tributadas sobre a receita de seus serviços, como taxas de administração e comissões, e não sobre o valor total dos aluguéis repassados.
O próximo passo está na regulamentação das regras de crédito, que definirá, na prática, quanto essa nova cobrança vai pesar.
Quem recebe aluguel no Brasil hoje presta contas ao Fisco por um único caminho: o Imposto de Renda, calculado conforme o enquadramento do proprietário. A partir de 2027, esse cenário começa a mudar. A reforma tributária fará com que os rendimentos de locação de imóveis também possam ser tributados pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e, mais adiante, pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS).
O calendário é gradual. A CBS passa a valer em 2027, e o IBS entra em funcionamento somente a partir de 2029. Ou seja, o proprietário terá um intervalo para se adaptar antes que os dois novos tributos estejam em operação.
As regras não são iguais para todos. Para pessoas físicas, a cobrança de CBS e IBS só se aplica quando dois critérios são atingidos: receita anual com aluguéis acima de R$ 240 mil e locação de três ou mais imóveis. Há ainda um segundo gatilho: o enquadramento também ocorre quando a receita anual chega a R$ 288 mil, mesmo que o limite anterior não tenha sido ultrapassado no ano anterior.
Quem não se encaixar nesses critérios segue como está. Para esses proprietários, os aluguéis continuam sujeitos apenas ao Imposto de Renda, sem a incidência dos novos tributos.
Para pessoas jurídicas, o tratamento é diferente. Holdings patrimoniais, incorporadoras e empresas do setor imobiliário passarão a ter a receita de locação sujeita à CBS e ao IBS. A cobrança vem somada aos tributos que já existem, como o Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ) e a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), e não os substitui.
A reforma prevê, porém, uma forma de amenizar esse peso: o aproveitamento de créditos tributários sobre despesas ligadas à atividade, como manutenção e administração dos imóveis. Esses créditos podem reduzir o impacto da nova cobrança.
As imobiliárias também entram no alcance dos novos tributos, mas com uma diferença importante na base de cálculo. A incidência recai sobre a receita dos serviços que elas prestam, como taxas de administração e comissões de corretagem, e não sobre o valor total dos aluguéis que recebem em nome dos proprietários.
O que acompanhar daqui para frente é a regulamentação e o detalhamento das regras de créditos, que definirão, na prática, quanto a nova camada de tributos pesará para empresas e para os proprietários que ultrapassarem os limites.
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