Num país que há décadas convive com tributos empilhados sobre o consumo e o patrimônio, a reforma tributária chega agora ao bolso de quem vive de aluguel: a partir de 2027, a CBS e o IBS passam a alcançar parte dos locadores, conforme a quantidade de imóveis e o volume de receita. Como toda mudança de regras, ela separa quem será atingido de quem seguirá apenas sob o Imposto de Renda, e distingue pessoas físicas de empresas, que enfrentam uma lógica própria de créditos e substituições. O alcance real sobre preços e contratos ainda está em aberto, dependendo de alíquotas que ainda serão fixadas
Reforma tributária muda cobrança sobre aluguéis a partir de 2027; veja quem será afetado
Os novos tributos não serão simplesmente somados a todos os impostos atuais.
Mark
Então todo mundo que aluga um imóvel vai pagar CBS e IBS?
Mimi
Não. A pessoa física só entra se passar de R$ 240 mil por ano e tiver pelo menos quatro imóveis alugados, os dois critérios juntos.
Mark
E quem fica de fora?
Mimi
Continua só com o Imposto de Renda, como hoje.
Luke
Vale notar que o exemplo de 7,95% é ilustrativo. Ele parte de uma alíquota de 26,5% que o texto usa como hipótese, não como valor definido.
Mark
E o redutor de R$ 600 baixa o aluguel do inquilino?
Mimi
Não. Ele reduz a base de cálculo do imposto do proprietário. Num aluguel de R$ 2 mil, a base vira R$ 1.400.
Mark
O aluguel vai subir, então?
Luke
Isso ninguém sabe. A reportagem diz que depende de mercado, contrato e negociação, e que não há reajuste automático. Qualquer previsão de alta seria especulação.
Mimi
Para os contratos antigos, há a opção de 3,65% da receita bruta, mas sem créditos nem redutor.
Luke
E o texto avisa que nem sempre compensa. Depende das despesas de cada proprietário.
Mark
O que observar daqui para frente?
Mimi
O começo da CBS em 2027 e as alíquotas que serão fixadas até a transição terminar, em 2033.
Il Polso
- Pessoas físicas só entram na cobrança se somarem mais de R$ 240 mil anuais em aluguéis e alugarem pelo menos quatro imóveis, critérios que precisam valer ao mesmo tempo.
- Empresas veem PIS e Cofins darem lugar à CBS, e ICMS e ISS cederem gradualmente ao IBS, mas podem recuperar créditos sobre despesas ligadas à atividade.
- Contratos antigos ganham uma saída: aderir a um regime opcional de 3,65% da receita bruta, com prazos e formalidades que exigem atenção antes do fim de 2025 ou de 2028.
- Proprietários não terão reajuste automático, e o efeito sobre inquilinos dependerá de mercado, cláusulas e negociação, enquanto o Cadastro Imobiliário Brasileiro amplia a fiscalização.
- A transição avança em etapas: testes em 2026, CBS em 2027, IBS progressivo entre 2029 e 2032, e substituição completa dos tributos antigos em 2033.
Num país que há décadas convive com tributos empilhados sobre o consumo e o patrimônio, a reforma tributária chega agora ao bolso de quem vive de aluguel: a partir de 2027, a CBS e o IBS passam a alcançar parte dos locadores, conforme a quantidade de imóveis e o volume de receita. Como toda mudança de regras, ela separa quem será atingido de quem seguirá apenas sob o Imposto de Renda, e distingue pessoas físicas de empresas, que enfrentam uma lógica própria de créditos e substituições. O alcance real sobre preços e contratos ainda está em aberto, dependendo de alíquotas que ainda serão fixadas e de um calendário que se estende até 2033.
A partir de 2027, quem recebe aluguel no Brasil vai precisar entender duas novas siglas no cálculo de impostos: a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). Elas se somam ao Imposto de Renda, mas não atingem todos. A Lei Complementar nº 214/2025 define quem entra na regra.
Para pessoas físicas, a cobrança exige dois critérios cumpridos ao mesmo tempo no ano anterior: receita superior a R$ 240 mil anuais com locações e pelo menos quatro imóveis alugados. Os valores serão corrigidos pelo IPCA. Quem fica abaixo disso segue apenas com o Imposto de Renda. Há também uma hipótese de enquadramento no meio do ano, quando a receita passa mais de 20% do limite.
Já as empresas, como holdings patrimoniais e companhias imobiliárias, veem a CBS substituir PIS e Cofins, e o IBS tomar o lugar gradualmente do ICMS e do ISS. IRPJ e CSLL continuam. Quem está no regime regular pode aproveitar créditos sobre despesas e aquisições, e o resultado final depende do regime e do uso desses créditos.
A alíquota das locações tem desconto de 70%, o que significa pagar 30% da alíquota padrão. Nos aluguéis residenciais, um redutor de R$ 600 mensais por imóvel diminui a base de cálculo, sem reduzir o valor pago pelo inquilino. Contratos antigos podem optar por um regime de transição de 3,65% da receita bruta, sem créditos e sem o redutor, com prazos específicos que variam entre residenciais e não residenciais.
Imobiliárias serão tributadas sobre suas próprias receitas, como taxas e comissões, e não sobre o aluguel repassado ao proprietário. Não haverá reajuste automático para inquilinos: o efeito dependerá do mercado e da negociação. O Cadastro Imobiliário Brasileiro reforça a fiscalização.
O calendário é gradual: 2026 para testes, 2027 com a CBS, IBS progressivo de 2029 a 2032 e fim da substituição em 2033. Até lá, o desenho final e o impacto sobre preços seguem em construção.
A partir de 2027, quem recebe aluguel no Brasil passará a conviver com duas siglas novas no cálculo dos tributos: a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). Eles se somam ao Imposto de Renda, mas só alcançam parte dos proprietários, conforme o perfil de cada um. As regras estão na Lei Complementar nº 214/2025.
Para pessoas físicas, a cobrança depende de dois critérios que precisam ser cumpridos ao mesmo tempo no ano-calendário anterior: receber mais de R$ 240 mil por ano com locações e alugar mais de três imóveis distintos, ou seja, no mínimo quatro. O valor-base será atualizado pelo IPCA. Quem não chegar a esses limites não entra na regra geral e segue apenas sob o Imposto de Renda. Há ainda uma hipótese de enquadramento no meio do ano, quando a receita de locação supera em mais de 20% o limite anual. Sobre a base de R$ 240 mil, isso equivale a mais de R$ 288 mil, antes da correção pela inflação.
Para empresas, como holdings patrimoniais e companhias do setor imobiliário, a receita de aluguel entra no sistema do IBS e da CBS. Hoje elas pagam IRPJ, CSLL, PIS e Cofins, conforme o regime adotado. Com a reforma, a CBS substitui PIS e Cofins, e o IBS toma gradualmente o lugar do ICMS e do ISS. Os novos tributos, portanto, não se somam a todos os atuais. IRPJ e CSLL permanecem. Empresas no regime regular poderão aproveitar créditos de IBS e CBS sobre despesas e aquisições ligadas à atividade, e o impacto final dependerá do regime, dos custos e do uso desses créditos.
A alíquota das locações recebe um desconto de 70% nas alíquotas de IBS e CBS, para as operações abrangidas pelo regime específico. O contribuinte paga, assim, 30% da alíquota padrão. Se a alíquota conjunta fosse de 26,5%, a locação seria tributada em 7,95%, antes de créditos e deduções. O número serve apenas como ilustração, porque a cobrança efetiva depende das alíquotas que forem fixadas e do período de transição.
Nos aluguéis residenciais, há um redutor social de R$ 600 mensais por imóvel, também atualizável. Ele diminui a base de cálculo dos tributos, mas não é um desconto no valor pago pelo inquilino. Numa locação de R$ 2 mil, a base cai para R$ 1.400 antes da aplicação das alíquotas. O benefício se destina a contribuintes sujeitos à cobrança de IBS e CBS.
Contratos antigos têm um regime opcional de transição. Podem aderir os de prazo determinado firmados até 16 de janeiro de 2025 que cumpram as exigências legais. O contribuinte recolhe IBS e CBS equivalentes a 3,65% da receita bruta da locação, sem aproveitar créditos da operação e sem o redutor social. Nos contratos residenciais, a opção vale até o fim do prazo original ou até 31 de dezembro de 2028, o que vier primeiro, e a data de celebração precisa ser comprovada. Nos não residenciais, vale pelo prazo original, com registro em cartório até 31 de dezembro de 2025 ou envio das informações à Receita Federal e ao Comitê Gestor do IBS. A Receita esclareceu que a opção também pode ser formalizada por documento fiscal. O regime especial não é necessariamente melhor para todos, pois depende das despesas e dos créditos que seriam aproveitados no regime regular.
As imobiliárias também entram, mas a tributação recai sobre a receita própria, como taxas de administração e comissões de corretagem. O aluguel recebido para repasse ao proprietário não é, por si só, receita da administradora.
Quanto aos inquilinos, proprietários podem tentar repassar custos, mas não haverá reajuste automático. Segundo reportagem do g1, o efeito depende de oferta e demanda, do mercado local, de cláusulas contratuais e da negociação. Empresas locatárias poderão, cumpridos os requisitos, aproveitar créditos; pessoas físicas que alugam para morar, como consumidoras finais, não têm essa compensação. A fiscalização ganha o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que não é imposto, mas facilita o cruzamento de dados. Inconsistências, atrasos e uso indevido de benefícios podem gerar sanções.
O calendário é gradual: 2026 é de testes; em 2027 começa a CBS; de 2029 a 2032 o IBS é implantado progressivamente; em 2033 termina a substituição dos tributos antigos. O Imposto de Renda sobre aluguéis segue valendo à parte.
Citazioni salienti
A criação dos novos tributos, por si só, não autoriza um reajuste automático fora das condições contratuais e legais.— ICL Notícias, com base na reportagem do g1
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