Promotoras inmobiliarias japonesas impulsan expansión de centros de datos para IA

Japón está en medio de una transformación silenciosa pero masiva. Las grandes empresas inmobiliarias del país, históricamente dedicadas a construir oficinas y viviendas, están canalizando miles de millones de yenes hacia un nuevo negocio: los centros de datos. El Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones proyecta que este mercado alcanzará más de 5 billones de yenes en 2028, impulsado por la expansión de la inteligencia artificial y la demanda creciente de infraestructura digital.

Daiwa House Industry lidera esta carrera con ambición clara. La empresa planea construir un total de 14 centros de datos en la ciudad de Inzai, en la prefectura de Chiba, y a finales de septiembre iniciará las obras del quinto edificio. Pero la estrategia de Daiwa House va más allá de la construcción: ha adquirido recientemente Sumitomo Densetsu, una empresa especializada en instalación de equipos, para controlar toda la cadena de producción desde la adquisición de terrenos hasta la conclusión de las obras. La compañía también está desarrollando centros de datos modulares de menor tamaño, cuyos componentes se fabrican en fábricas y se ensamblan en el terreno. El primer prototipo se completó en abril en la localidad de Ōkuma, en la prefectura de Fukushima.

Mitsui Fudosan, otro gigante del sector inmobiliario, ha anunciado una inversión acumulada de más de 600.000 millones de yenes en proyectos de centros de datos hasta el año fiscal 2035. La empresa desarrolla actualmente en cuatro zonas estratégicas: la ciudad de Sagamihara, la ciudad de Hino en Tokio, la región de Hokusetsu en Osaka, y la región de Tama también en Tokio. Desde su departamento de relaciones públicas reconocen que el ritmo de captación de oportunidades de inversión supera las previsiones iniciales. Sin embargo, esta expansión no es sin fricciones. En el proyecto de Hino, que aprovecha los terrenos de una antigua fábrica de Hino Motors, la empresa tuvo que revisar sus planes tras conversaciones con las autoridades locales. Redujo la altura del edificio de manera gradual, desde los 80 metros iniciales hasta 63,5 metros, para tener en cuenta la luz solar en la zona residencial contigua. Las obras de preparación del terreno comenzarán en octubre, pero la empresa continuará negociando con los residentes, quienes han expresado preocupaciones sobre el calor residual de las instalaciones.

La entrada de nuevos actores muestra que este no es un fenómeno aislado. Mitsubishi Estate creó en abril una oficina dedicada específicamente al negocio de los centros de datos e inmediatamente comenzó a invertir en múltiples proyectos. Tokyu Land, que históricamente no había participado en este sector, completó su primer centro de datos en la ciudad de Ishikari, en Hokkaidō, en agosto, alimentado al 100 por ciento con energías renovables. La compañía ya está avanzando con un nuevo plan en la ciudad de Osaka.

Esta migración de las grandes inmobiliarias hacia los centros de datos representa un cambio fundamental en la industria. Tradicionalmente, los centros de datos han sido desarrollados por empresas de telecomunicaciones y tecnologías de la información. Pero Tamura Takaumi, socio de Deloitte Tohmatsu, ofrece una explicación clara: las inmobiliarias probablemente han considerado que pueden abordar este ámbito como una extensión natural de su negocio habitual de arrendamiento de espacios. Además, prevé que aunque el desarrollo de centros de datos requiere garantizar un suministro eléctrico robusto, aumentarán los planes que contribuyan al desarrollo urbano más amplio, como la instalación de parques dentro de los recintos, un área donde estas empresas tienen experiencia acumulada.

Lo que está ocurriendo es que las inmobiliarias están utilizando sus conocimientos profundos en transacciones de terrenos, negociaciones con gobiernos locales y proyectos de redesarrollo urbano para navegar un mercado que, de otro modo, estaría dominado por actores tecnológicos. Los roces con los vecinos de las zonas urbanas van en aumento, pero estas empresas tienen herramientas que otros actores no poseen: décadas de experiencia manejando conflictos comunitarios, ajustando proyectos según demandas locales, e integrando nuevas infraestructuras en el tejido urbano existente. El mercado de 5 billones de yenes que se aproxima no será ganado por quien construya más rápido, sino por quien logre construir de manera que las comunidades locales lo permitan.