Em São Paulo, o prefeito Ricardo Nunes assinou a revisão da Lei de Zoneamento com vetos seletivos que revelam a geometria do poder urbano: protegeu bairros de alto padrão da verticalização, invocando a Constituição como escudo, enquanto abria as margens do rio Pinheiros ao apetite imobiliário. A cidade, como sempre, não cresce de forma uniforme — cresce onde o capital encontra passagem e recua onde a resistência organizada ergue muros.
Nunes veta verticalização em bairros residenciais, mas libera expansão na Marginal Pinheiros
bloqueia onde há resistência, libera onde há lucro
Mark
Por que Nunes vetou a verticalização em bairros residenciais se a própria Câmara havia aprovado?
Mimi
Porque a Câmara tentou fazer a mudança alterando também o Plano Diretor Estratégico, e especialistas em direito constitucional disseram que isso seria inconstitucional. O Supremo já estabeleceu que o Plano Diretor é a principal regra urbanística.
Luke
Mas espera — a Câmara aprovou isso. Então a questão é se Nunes está certo sobre a constitucionalidade ou se está usando um argumento técnico para evitar conflito político com moradores de bairros ricos?
Mimi
Provavelmente os dois. O argumento técnico é real, mas também é conveniente. Nunes protege os Jardins e a Vila Nova Conceição, que têm moradores organizados e influentes.
Mark
E em troca, o que o mercado imobiliário ganhou?
Mimi
Operações urbanas na marginal Pinheiros — Faria Lima, Água Espraiada e Jurubatuba. Lá ele aprovou regras que permitem prédios muito maiores, sem limite de altura.
Luke
Então a estratégia é: bloqueia verticalização onde há resistência organizada, libera onde há terrenos ociosos e potencial de lucro?
Mimi
Exatamente. E ainda faz concessões pontuais em quadras de bairros como Vila Mariana para agradar vereadores cujos pleitos maiores foram rejeitados.
Mark
E a doação de quadras para o centro administrativo de Tarcísio?
Mimi
Nunes autorizou, mas negou algumas áreas — justamente onde há projetos habitacionais em andamento, como o programa Pode Entrar Entidades para pessoas de baixa renda.
Luke
Então ele não bloqueou completamente a doação, apenas protegeu alguns projetos de habitação. Mas a questão é: quantas quadras foram doadas e quantas foram negadas?
Il Polso
- Nunes usou pareceres constitucionais para vetar a verticalização em zonas exclusivamente residenciais de elite, como os Jardins e a Vila Nova Conceição, evitando o confronto com moradores organizados e influentes.
- Ao mesmo tempo, aprovou mudanças profundas nas operações urbanas Faria Lima, Água Espraiada e no PIU Jurubatuba, liberando construções sem limite de altura ao longo da marginal Pinheiros.
- Emendas parlamentares foram parcialmente atendidas como moeda de troca, garantindo adensamento em bairros como a Vila Mariana para vereadores cujos pedidos maiores foram rejeitados.
- A gestão autorizou doação de terrenos ao governo estadual para o novo centro administrativo, mas negou algumas áreas por incerteza fundiária e pela presença de projetos habitacionais para moradores de cortiços tocados pela Cohab.
Em São Paulo, o prefeito Ricardo Nunes assinou a revisão da Lei de Zoneamento com vetos seletivos que revelam a geometria do poder urbano: protegeu bairros de alto padrão da verticalização, invocando a Constituição como escudo, enquanto abria as margens do rio Pinheiros ao apetite imobiliário. A cidade, como sempre, não cresce de forma uniforme — cresce onde o capital encontra passagem e recua onde a resistência organizada ergue muros.
Ricardo Nunes sancionou na sexta-feira a segunda revisão da Lei de Zoneamento de São Paulo em menos de um ano, desta vez com vetos cirúrgicos que separam os bairros que serão protegidos dos que serão transformados. O Legislativo havia reaberto o debate porque o mapa publicado pela prefeitura continha falhas em algumas quadras — mas aproveitou a oportunidade para tentar converter Zonas Exclusivamente Residenciais em Zonas de Eixo de Estruturação Urbana, o que exigiria alterar também o Plano Diretor Estratégico.
Nunes barrou esse caminho com base em parecer de especialistas em direito constitucional, que apontaram decisão do STF tornando o Plano Diretor a principal regra urbanística da cidade — e, portanto, imune a alterações por lei hierarquicamente inferior. Na prática, o veto blindou bairros como os Jardins e a Vila Nova Conceição, onde uma das mudanças rejeitadas permitiria substituir casas de até 10 metros por prédios sem limite de gabarito. Também foi barrada a mudança de zoneamento nos arredores da avenida das Acácias, na Cidade Jardim, próxima ao Jockey Club.
Enquanto protegia essas áreas, o prefeito aprovava transformações substanciais ao longo da marginal Pinheiros. As revisões das operações urbanas Faria Lima e Água Espraiada, além do PIU Jurubatuba no extremo sul da via, aproximam essas regiões das regras das Zonas de Eixo — que permitem construção de prédios com área muito superior à do terreno e sem limite de altura. A gestão justificou as mudanças como necessárias para atrair o mercado a trechos estagnados, especialmente na Água Espraiada, onde áreas próximas ao Jabaquara poderiam receber investimentos em habitação de interesse social.
Nunes também aprovou emendas parlamentares pontuais em bairros como a Vila Mariana, funcionando como compensação política para vereadores cujos pedidos maiores foram vetados. Por fim, autorizou a doação de quadras ao governo Tarcísio de Freitas para o novo centro administrativo estadual no entorno do parque Princesa Isabel — mas negou alguns terrenos, entre eles um vinculado ao programa Pode Entrar Entidades, destinado a moradores de cortiços da região central atendidos pela Cohab.
Ricardo Nunes sancionou na sexta-feira a revisão da Lei de Zoneamento de São Paulo com uma estratégia de vetos cirúrgicos: bloqueou as mudanças que teriam permitido construção vertical em bairros exclusivamente residenciais de alto padrão, mas abriu caminho para expansão imobiliária acelerada ao longo da marginal Pinheiros. A decisão reflete um cálculo político cuidadoso — usar argumentos técnicos e constitucionais para se proteger da reação de moradores organizados em áreas valorizadas, enquanto concede ao mercado imobiliário as concessões que pediu em outras frentes.
A revisão que o prefeito sancionou é a segunda em menos de um ano. O Legislativo paulistano havia revisado a Lei de Zoneamento ao longo de 2023, mas reabrira a discussão porque o mapa publicado pela prefeitura continha falhas em algumas quadras. Dessa vez, a Câmara tentou incluir mudanças que teriam transformado Zonas Exclusivamente Residenciais em Zonas de Eixo de Estruturação Urbana — uma alteração que exigiria também modificar o Plano Diretor Estratégico. Nunes vetou esse caminho, apoiando-se em parecer de especialistas em direito constitucional. Segundo a professora de direito do Insper Mariana Chiesa e o advogado constitucionalista Julio Cesar Hidalgo, um julgamento do Supremo Tribunal Federal estabeleceu o Plano Diretor como a principal regra urbanística da cidade, tornando inconstitucional alterá-lo por meio de uma lei hierarquicamente inferior.
O veto protegia bairros como os Jardins e a Vila Nova Conceição. Uma das mudanças que Nunes barrou permitiria substituir casas com até 10 metros de altura por prédios com gabarito ilimitado em uma quadra da Vila Nova Conceição, na zona sul. Também foi vetada a progressão para zoneamento mais permissivo nos arredores da avenida das Acácias, na Cidade Jardim, onde a Câmara havia aprovado a mudança de Zona Exclusivamente Residencial para Zona Mista — que aceita prédios com até 28 metros. A região fica próxima ao Jockey Club, área classificada como parque na revisão do Plano Diretor de 2023.
Mas enquanto protegia esses bairros, Nunes aprovava mudanças substanciais em outras partes da cidade. O prefeito sancionou as revisões das operações urbanas Faria Lima e Água Espraiada, que envolvem diversas áreas no entorno da marginal Pinheiros, além de um plano de intervenções no extremo sul da mesma via, chamado PIU Jurubatuba. O que essas aprovações têm em comum é que aproximam os planos de desenvolvimento dessas áreas às regras das Zonas de Eixo de Estruturação Urbana — cuja principal vantagem é permitir construção de prédios com área muito superior à do terreno e sem limite de altura. A gestão apresentou essas mudanças como necessárias para atrair o mercado imobiliário para trechos estagnados, especialmente na área da Água Espraiada, que concentrou desenvolvimento na avenida Engenheiro Luiz Carlos Berrini mas possui trechos com pouco avanço, como nas proximidades do Jabaquara, onde recursos poderiam ser aplicados para habitação de interesse social.
Nunes também fez concessões pontuais em quadras e lotes incluídos por emendas parlamentares, garantindo possibilidade de aumento da área construída em diversos terrenos de bairros importantes, como na Vila Mariana, na zona sul. Essas aprovações funcionaram como moeda de troca — o prefeito barrou o que geraria reação forte de grupos organizados de moradores de bairros de alto padrão, mas aprovou mudanças que beneficiavam vereadores cujos pleitos maiores haviam sido rejeitados.
A gestão Nunes também autorizou o município a doar quadras ao governo Tarcísio de Freitas para construção do novo centro administrativo do Estado de São Paulo, no entorno do parque Princesa Isabel, na região central. Algumas áreas requisitadas pelo estado, porém, foram negadas — sob a justificativa de incerteza sobre a propriedade e da presença de projetos habitacionais. A Folha mostrou que um dos terrenos que estavam nos planos da gestão Tarcísio faz parte do programa municipal Pode Entrar Entidades, destinado a pessoas de baixa renda que vivem em cortiços na região central, com obras tocadas pela Cohab, a companhia de habitação estatal da prefeitura.
Citazioni salienti
A mudança proposta pela Câmara no Plano Diretor seria inconstitucional, segundo especialistas em direito constitucional— Mariana Chiesa (Insper) e Julio Cesar Hidalgo (advogado constitucionalista)
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