Los centros comerciales resurgen como la inversión más rentable del mercado inmobiliario

Los centros comerciales estadounidenses, durante años considerados una inversión en declive terminal, están experimentando una transformación tan inesperada que está reorientando el capital de los fondos inmobiliarios más grandes del mundo. En el último año, el valor de estas propiedades se ha incrementado un 13 por ciento, según datos de Green Street, la firma de análisis inmobiliario. Esa cifra duplica con creces el crecimiento del 6 por ciento registrado en el sector inmobiliario comercial en general, y coloca a los centros comerciales por encima de diez categorías de activos inmobiliarios distintos.

Esta recuperación llega después de una década de castigo. Desde 2008, aproximadamente 200 centros comerciales han cerrado sus puertas en Estados Unidos, dejando alrededor de 900 en operación. La pandemia aceleró esa tendencia, con cierres prolongados que vaciaron las galerías justo cuando el comercio electrónico ya estaba erosionando el modelo tradicional. Pero algo ha cambiado en los últimos años, y los números lo confirman. Los inversores están regresando. Simon Property Group, el mayor propietario de centros comerciales del país, vio sus acciones superar su máximo histórico anterior en julio por primera vez desde 2016, y ha superado al S&P 500 en los últimos doce meses.

La razón de este giro es multifacética. El gasto de los consumidores sigue siendo robusto. Las quiebras minoristas se han mantenido limitadas. Y, crucialmente, hay muy poca oferta nueva en el mercado, lo que significa que los centros comerciales existentes enfrentan menos competencia. Ronald Kamdem, director de fondos de inversión inmobiliaria estadounidenses en Morgan Stanley, lo expresó así: desde la perspectiva fundamental, esta es probablemente la mejor situación para los centros comerciales desde la crisis del covid. Los propietarios más exitosos han renovado sus espacios y atraído a inquilinos que resisten mejor la competencia en línea: tiendas de lujo, restaurantes de marca como Din Tai Fung, y espacios de entretenimiento. Los jóvenes estadounidenses, sorprendentemente, están volviendo a los centros comerciales no solo para comprar, sino para socializar. En el Tysons Corner Center de Virginia, una madre observaba cómo su hija de 13 años gastaba más en maquillaje de lo que ella misma gastaba, buscando marcas dirigidas a su generación como Edikted.

La recuperación ha sido tan pronunciada que Unibail-Rodamco-Westfield, la empresa propietaria francesa que hace apenas cuatro años anunció su intención de abandonar el mercado estadounidense, está invirtiendo casi 1.000 millones de dólares este año para adquirir el control total de dos de sus centros comerciales: Westfield UTC en San Diego y Westfield Southcenter en Seattle. Vincent Rouget, director ejecutivo de URW, señaló que están observando un crecimiento de alquileres como no se veía desde principios de la década de 2010. El mercado estadounidense, dijo, se ha convertido en un motor de crecimiento para la empresa.

Ni siquiera los centros comerciales de gama media están quedando atrás. CBL Properties, una empresa con sede en Chattanooga que pasó un año bajo protección por quiebra tras el inicio de la pandemia, reporta que la afluencia de clientes y las ventas han aumentado este año. El precio de sus acciones se ha disparado un 48 por ciento desde principios de año. Desde julio de 2025, la empresa ha adquirido cinco nuevas propiedades, un cambio dramático respecto a su estrategia anterior de desinversión. Stephen Lebovitz, director ejecutivo de CBL, afirmó que los resultados han sido incluso mejores de lo esperado.

El West County Center de CBL en San Luis ilustra esta transformación. En 2022, la propiedad de 111.000 metros cuadrados enfrentaba un vencimiento de deuda mientras los prestamistas evitaban los centros comerciales de gama media. Su valor había caído un 30 por ciento durante la década anterior. Tres de los cuatro locales de restauración más cotizados estaban vacíos. Nordstrom, una de sus tiendas ancla, estaba perdiendo ventas por la competencia de un centro comercial cercano. Hoy, el panorama es completamente distinto. Nordstrom cerró su tienda en el otro centro comercial, y Macy's renovó la suya. Cheesecake Factory y Urban Outfitters abrirán antes de fin de año. Las ventas de los inquilinos han aumentado un 13 por ciento desde 2023. Lebovitz espera cerrar la refinanciación en 60 días.

Pero no todos están convencidos de que esta mejora sea duradera. Bob Neighoff, gestor de carteras en Mariner Investment Group, advierte que muchos propietarios han reemplazado los grandes almacenes vacíos con restaurantes y espacios de entretenimiento, que son difíciles de reemplazar si cierran. El verdadero valor del centro comercial reside en el terreno que ocupa, argumenta, no en la experiencia comercial en sí. A pesar de las mejoras recientes, el valor de los centros comerciales sigue estando muy por debajo de los máximos alcanzados hace una década, y muchos inversores mantienen una cautela comprensible.