Las casas nuevas ya cuestan menos que las usadas en EE.UU.: dónde hay mayores descuentos

Por primera vez en años, quien busca comprar una casa nueva en Estados Unidos puede encontrarla más barata por metro cuadrado que una usada. El cambio marca un giro radical en un mercado que durante casi toda la última década favoreció a los constructores. Según datos de Zillow correspondientes a julio de 2026, la mediana nacional de precio por superficie en viviendas recién construidas cayó por debajo de la de propiedades existentes, revirtiendo una tendencia que se había mantenido firme entre 2018 y 2024, cuando las casas nuevas fueron más caras en 77 de los 84 meses analizados.

El culpable es el exceso. Los constructores acumularon inventario durante el auge inmobiliario que siguió a la pandemia, y ahora necesitan vender. Con 9,6 meses de ventas en stock a julio, frente a los 7,6 meses de hace dos años, las empresas han recurrido a rebajas directas e incentivos financieros, incluyendo tasas hipotecarias reducidas que los propietarios particulares no pueden igualar. Kara Ng, economista sénior de Zillow, lo explicó así: durante años los compradores asumieron que la construcción nueva estaba fuera de su alcance, y esa percepción tuvo sustento durante buena parte de la década. Ahora, dijo, conviene revisar las alternativas disponibles.

Austin, Texas, encabeza el ranking de descuentos. Allí, una casa nueva cuesta USD 1.981 por metro cuadrado, mientras que una usada alcanza USD 2.454, una diferencia de 19,3 por ciento. El mercado de Austin acumuló una elevada actividad constructora desde el inicio de la pandemia, lo que incrementó la competencia entre desarrolladores y presionó los valores hacia abajo. Raleigh, Carolina del Norte, le sigue con un descuento de 14,4 por ciento en vivienda nueva. San Diego, California, también figura entre los mercados donde la obra nueva quedó por debajo de las propiedades existentes. En Tampa, Florida, las construcciones nuevas costaron 12,4 por ciento menos por superficie, una diferencia que Zillow atribuye en parte a la competencia entre constructoras, que impulsó unidades de menor precio y mejores condiciones para concretar operaciones.

Pero la historia no es uniforme en todo el país. Nueva York, Cleveland, Milwaukee y Detroit mantienen precios más altos para las viviendas nuevas. La oferta acotada y las dificultades para desarrollar proyectos en esas zonas favorecen a segmentos de mayor valor. Mientras tanto, el mercado de reventa enfrenta una realidad distinta. La oferta de viviendas existentes permanece 17,1 por ciento por debajo del nivel anterior a la pandemia. Muchos propietarios obtuvieron hipotecas cuando las tasas rondaban el 3 por ciento, lo que les permite mantener cuotas mensuales bajas. La apreciación de sus inmuebles elevó el patrimonio acumulado, dos factores que reducen la presión para aceptar una rebaja al vender o que incluso permiten optar por alquilar la propiedad.

La participación de viviendas nuevas en el total de compraventas refleja también esta concentración geográfica. San Antonio, Texas, registró la mayor proporción con 37,1 por ciento de las operaciones en vivienda nueva durante los 12 meses cerrados en julio de 2026. Raleigh quedó segunda con 33,6 por ciento, mientras que Hartford, Connecticut, ocupó el extremo opuesto con apenas 2 por ciento. Las áreas metropolitanas texanas ganaron peso frente a 2019: San Antonio avanzó 12,9 puntos porcentuales, Dallas sumó siete puntos y Houston 6,8. En sentido contrario, Nueva Orleans sufrió una caída de 17,7 puntos porcentuales, y Baltimore y Atlanta también perdieron participación.

A nivel nacional, las casas recién construidas representaron 12,6 por ciento de todas las compraventas en los 12 meses cerrados en julio de 2026, la misma proporción de 2019 pero por debajo del 16,7 por ciento alcanzado en 2023. Zillow advirtió que la desaceleración en los permisos de construcción podría limitar la cantidad de proyectos a futuro. El déficit habitacional estimado en el país asciende a 4,7 millones de viviendas. Para Ng, las reformas de zonificación y la aceleración de los permisos locales son medidas centrales para sostener la construcción y cerrar esa brecha.