La tormenta perfecta de la vivienda: precios récord sin freno político

El metro cuadrado de vivienda en España ha superado los 2.100 euros de media nacional, según datos del Colegio de Notarios de junio. Es un récord sin precedentes en la serie histórica que comienza en 2007, justo antes de que estallara la burbuja inmobiliaria que sacudió la economía española. Los precios llevan 48 trimestres consecutivos subiendo, y en los últimos dos años esa escalada se ha acelerado con incrementos superiores al 10% anual, cifras que resultan simplemente inasumibles para quien intenta ahorrar para comprar una casa. Doce años de subidas ininterrumpidas han transformado radicalmente el mercado residencial: las rentas más bajas han sido expulsadas casi por completo, y cada vez más las rentas medias quedan fuera del alcance. El mercado funciona solo para quien ya es propietario.

Esta crisis de vivienda guarda similitudes inquietantes con la de hace casi dos décadas, pero sus raíces son distintas. En 16 regiones españolas ya se han superado los precios máximos que se alcanzaron en la burbuja anterior. Entonces, la escalada se alimentaba de crédito fácil y especulación sobre suelo: inversores esperaban un pelotazo rápido. Ahora, aunque no se descarta un factor especulativo aún poco estudiado, el problema es más estructural. El Banco de España identifica un déficit de 750.000 viviendas, una escasez de oferta que presiona los precios al alza sin que nada la frene. El mercado se reorienta cada vez más hacia compradores con mayor capacidad adquisitiva. Las hipotecas que se solicitan crecen a un ritmo superior al número de transacciones, lo que significa que cada operación es más cara. Y mientras tanto, el euríbor ha subido por encima del 3%, encareciendo aún más la financiación. Es una tormenta perfecta para quien quiere comprar.

Las medidas aprobadas tanto por el Gobierno central como por las comunidades autónomas no han logrado un impacto significativo. Nueve de cada diez españoles, según una encuesta reciente del CIS, reclaman soluciones. Pero los diagnósticos y las propuestas divergen. El Banco de España subraya la incapacidad del mercado para responder a la formación de nuevos hogares y al aumento de población. Los expertos, sin embargo, señalan otros factores que complican el cuadro: el 14,4% de viviendas vacías, el impacto del alquiler temporal sobre el residencial, los topes de precios y las prórrogas obligatorias en los alquileres. Todo suma. También pesa la burocracia de la planificación urbanística, que hace imposible poner en marcha un proyecto de vivienda pública antes de diez años, cuando apenas representa el 17% de la obra acabada. Incluso medidas bien intencionadas para proteger a colectivos vulnerables acaban estigmatizándolos y excluyéndolos del mercado de alquiler.

A diferencia de la burbuja anterior, es improbable que haya un colapso que fuerce una corrección. Sin más oferta, los precios no pueden bajar. Y para aumentar la oferta, las administraciones tienen que dejar de actuar dándose la espalda unas a otras, coordinando esfuerzos en lugar de trabajar en direcciones opuestas. Los problemas de cohesión económica y social que se avecinan pueden ser tan graves como los que provocó el estallido de 2008, si no hay una respuesta política a la altura del desafío. De lo contrario, la vivienda se convertirá en el símbolo más claro de una economía que crece pero que ha dejado de ser accesible para la mayoría de sus ciudadanos.