La riqueza tecnológica dispara los precios de vivienda en grandes ciudades

El dinero que genera la inteligencia artificial tiene que ir a algún lado. Y en las grandes ciudades del mundo, está yendo directamente a los mercados de vivienda de lujo, creando un patrón que los analistas apenas reconocen como el que es: una burbuja impulsada no por demanda masiva, sino por riqueza extremadamente concentrada que busca activos seguros en lugares donde casi no hay casas que comprar.

Este es el hallazgo central del informe UBS Global Real Estate Bubble Index 2026, publicado por el banco suizo. El documento sostiene que la expansión acelerada de inversiones relacionadas con inteligencia artificial está generando ganancias sustanciales, pero esas ganancias se están canalizando hacia un número muy pequeño de personas en un número muy pequeño de ciudades. El resultado es que los precios de vivienda en las zonas más codiciadas de las urbes tecnológicas se están desvinculando de los ingresos locales a una velocidad que los indicadores tradicionales de asequibilidad ya no pueden medir con confiabilidad.

San Francisco es el caso más evidente. La capital mundial de la tecnología ya registra aumentos de dos dígitos en varios segmentos del mercado. El auge del empleo tecnológico impulsado por la IA, combinado con la concentración de riqueza en activos financieros, está compensando con creces el peso de los costos de financiación elevados. Lo mismo ocurre en Seúl, que el informe describe como un centro neurálgico de la IA y que ha experimentado crecimientos anuales de precios reales superiores al 10 por ciento. En Zúrich, con su oferta limitada de vivienda, los aumentos también son de dos dígitos, y el informe sugiere que la competitividad económica de la ciudad y su atractivo para el talento internacional en tecnología hacen improbable una corrección significativa de precios en el corto plazo.

Madrid presenta un caso diferente pero preocupante. El informe califica el riesgo de burbuja como moderado, con un crecimiento del precio real de la vivienda del 9 por ciento en el último año y un parque de viviendas insuficiente. Pero la llegada reciente de nuevos hubs tecnológicos y empresas como OpenAI y Anthropic plantea una pregunta incómoda: ¿podría Madrid contagiarse del mismo patrón que ha transformado San Francisco y Seúl? Raymond Torres, director de Coyuntura de Funcas, señala que los perfiles de salarios altos tienen un poder desproporcionado en el mercado inmobiliario. Estos compradores disponen de alto poder adquisitivo y, crucialmente, de la capacidad de comprar al contado. Eso significa que pueden adquirir propiedades en los lugares donde la vivienda más escasea: los centros urbanos más demandados.

Este desplazamiento tiene consecuencias que se extienden más allá de los precios. Los compradores de contado, sin necesidad de hipotecas, empujan a otros segmentos de la población hacia el alquiler y hacia territorios periféricos. Pero hay algo más sutil ocurriendo también: se está creando lo que Torres llama una burbuja de expectativas. Aunque el crédito sea más caro para la mayoría, este grupo de compradores de alto poder adquisitivo no necesita crédito. Compran de contado siempre. De alguna manera, mantienen esa trayectoria creciente de precios y la expectativa de que seguirán creciendo, lo cual puede alentar a futuros compradores a entrar al mercado antes de que los precios suban más.

El informe de UBS advierte que mientras una menor dependencia del endeudamiento podría reducir los riesgos financieros sistémicos, el aumento de la desigualdad y la brecha creciente entre segmentos de vivienda impulsados por riqueza y aquellos impulsados por ingresos plantean nuevos desafíos para la estabilidad del mercado. En España, estos riesgos se presentan en un momento de tensión extrema. El Banco de España cifra el déficit acumulado de viviendas desde 2021 en 750.000 unidades. Ese número podría aumentar en otras 300.000 entre 2026 y 2028. Es precisamente esta escasez la que impide que la oferta se adapte a la demanda, tanto la que ya existe como la nueva que llega con cada empresa tecnológica que se instala en la ciudad.