Están apostando a que la demanda de potencia informática es inelástica
El gasto en construcción de centros de datos está a punto de superar al de edificios de oficinas, con rendimientos del 11,2% anual, superando casi todos los sectores inmobiliarios. Meta, Amazon y Oracle alquilan más espacio en lugar de construir, aumentando la dependencia de inversores en inquilinos tecnológicos con contratos de 15-20 años pero sin garantías de rentabilidad.
- Gasto en centros de datos a punto de superar al de edificios de oficinas
- Rendimiento del 11,2% anual en centros de datos, superior a casi todos los sectores inmobiliarios
- El 40% de la capacidad de centros de datos de hiperescaladores estaba alquilada en 2024, frente al 35% en 2023
- JLL proyecta un billón de dólares en nuevas construcciones de centros de datos entre 2025 y 2030
- Oracle posee 248.000 millones de dólares en compromisos de arrendamiento futuro no contabilizados
Los inversores inmobiliarios obtienen ganancias del auge de la IA mediante centros de datos, pero enfrentan riesgos de corrección si la demanda se desmorona y dependen de inquilinos tecnológicos sin modelos de negocio probados.
La inversión inmobiliaria está experimentando una transformación silenciosa pero profunda. El gasto en construcción de centros de datos está a punto de superar al de edificios de oficinas en Estados Unidos, según datos de la Oficina del Censo. Este cambio refleja algo más que una tendencia pasajera: representa un reposicionamiento fundamental de cómo los inversores entienden el valor y el riesgo en el sector inmobiliario comercial.
Por ahora, los números son seductores. Los centros de datos generaron un rendimiento del 11,2 por ciento el año pasado, según el National Council of Real Estate Investment Fiduciaries, superando a casi todos los demás sectores inmobiliarios. Solo las viviendas prefabricadas los superaron. Las ciudades estadounidenses siguen lidiando con un exceso de oficinas acumulado durante décadas, lo que ha mantenido las tasas de desocupación cerca de máximos históricos y ha frenado la construcción de nuevas oficinas. Mientras tanto, la demanda de potencia informática sigue creciendo sin pausa. Meta, Amazon, Oracle y otros gigantes tecnológicos están acelerando sus planes de inteligencia artificial, pero en lugar de construir sus propias instalaciones, están alquilando espacio a los propietarios. Este año, el 40 por ciento de la capacidad de centros de datos de estos hiperescaladores estaba alquilada, un aumento respecto al 35 por ciento de 2023. La empresa inmobiliaria JLL proyecta que Norteamérica podría ver nuevas construcciones de centros de datos por valor de un billón de dólares entre 2025 y 2030.
Este cambio está alterando la naturaleza misma de la inversión inmobiliaria comercial. Históricamente, las torres de oficinas, los edificios de apartamentos y los centros comerciales se consideraban alternativas estables y seguras a la industria tecnológica. Cuando el Nasdaq se desplomó casi un 80 por ciento entre 2000 y 2002, el valor de los inmuebles comerciales se mantuvo estable o descendió ligeramente. Ahora, el sector inmobiliario está más conectado con la IA de lo que nunca estuvo con anteriores ciclos tecnológicos. Las divisiones inmobiliarias de gestores de activos como Blackstone y Brookfield han aumentado significativamente su exposición a centros de datos. Las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa aumentaron sus inversiones en centros de datos en un 15 por ciento en 2024, mientras se retiraban de sectores tradicionales. Una encuesta de CBRE a 92 grandes inversores, incluidos fondos de capital privado y fondos de pensiones, reveló que el 95 por ciento tenía previsto aumentar sus inversiones en centros de datos.
Pero aquí emerge la vulnerabilidad. Los centros de datos dependen de un inquilino nicho muy específico que aún no ha encontrado un modelo de negocio rentable. Ryan Severino, economista jefe de la empresa de capital privado BGO, señala que no está seguro de que todos los que operan en este sector lo entiendan tan bien como deberían. Tradicionalmente, los inmuebles comerciales ofrecían diversificación: un edificio de oficinas se alquilaba a varias empresas dedicadas a negocios diferentes, y las carteras de apartamentos abarcaban desde unidades de alta gama hasta viviendas asequibles. Los centros de datos no ofrecen esa protección.
Los propietarios argumentan que los contratos de arrendamiento a largo plazo los protegen. Muchos hiperescaladores firman acuerdos de 15 o 20 años y están obligados a pagar la totalidad del plazo. David Guarino, analista de Green Street, reconoce que los hiperescaladores tienen los balances necesarios para hacerlo. Oracle posee 248.000 millones de dólares en compromisos de arrendamiento futuros que aún no figuran en su balance, según documentos públicos recientes. Las acciones de Oracle se desplomaron a principios de diciembre después de que la empresa anunciara un aumento de los planes de gasto en infraestructura de inteligencia artificial.
Sin embargo, muchos contratos incluyen cláusulas que permiten al inquilino rescindir si los promotores no cumplen los plazos de construcción o no pueden garantizar los derechos de suministro eléctrico. Otras cláusulas protegen a los inquilinos tecnológicos una vez que el centro de datos está en funcionamiento. Un número excesivo de minutos sin suministro eléctrico al mes puede resultar en sanciones que ascienden a varios meses de alquiler. Los problemas prolongados con la electricidad, la refrigeración o la conectividad pueden provocar la cancelación de todo el contrato de arrendamiento, según Sharon Haran, directora comercial de Parametrix, una compañía de seguros que vende pólizas para propietarios y operadores de centros de datos. Esa es la razón por la que, hasta ahora, hay una larga lista de inversores que han decidido no entrar en este sector.
Los riesgos de construcción son reales. El sector enfrenta un mercado laboral deprimido que podría dificultar la contratación de personal. Las cadenas de suministro de materiales de construcción se ven amenazadas por los aranceles. El suministro eléctrico sigue siendo una incógnita en muchas zonas. Wes Cummins, director ejecutivo de Applied Digital, una empresa operadora de centros de datos que está construyendo dos instalaciones en Dakota del Norte, es directo: cree que mucha gente va a incumplir los plazos de entrega. Y por lo general, hay una cláusula de cancelación si se entrega con demasiado retraso. El contrato de arrendamiento de Meta para el futuro centro de datos Hyperion en Luisiana, desarrollado por una sociedad participada mayoritariamente por Blue Owl Capital, ilustra cómo se están estructurando estos acuerdos. El contrato de 20 años se divide en cinco períodos de cuatro años. Si Meta desea rescindir después del primer período, deberá cubrir cualquier deuda pendiente sobre la propiedad y realizar un pago adicional en efectivo. Hasta ahora se han emitido más de 27.000 millones de dólares en bonos para financiar la construcción de este centro de datos. Esas cuestiones solo entrarán en juego una vez que el campus esté en funcionamiento, lo que en el caso de Hyperion será dentro de más de tres años.
Notable Quotes
Se trata de un caso de uso muy específico en comparación con otros tipos de propiedades. No estoy seguro de que todos los que operan en este sector lo entiendan tan bien como deberían.— Ryan Severino, economista jefe de BGO
Creo que mucha gente va a incumplir los plazos de entrega. Y, por lo general, hay una cláusula de cancelación si se entrega con demasiado retraso.— Wes Cummins, director ejecutivo de Applied Digital
The Hearth Conversation Another angle on the story
¿Por qué los inversores están tan seguros de que los centros de datos seguirán siendo rentables si la IA no genera los retornos que esperan?
Porque están apostando a que la demanda de potencia informática es inelástica. Pero eso es precisamente el problema: están asumiendo que la tecnología generará billones en nuevos ingresos sin que eso esté probado.
¿Qué tan protegidos están realmente con esos contratos de 15 a 20 años?
Menos de lo que parece. Los contratos tienen cláusulas de escape. Si hay retrasos en la construcción, si falla la electricidad, si hay problemas de refrigeración, el inquilino puede irse. Y entonces el propietario queda con una propiedad muy especializada que no puede alquilar a nadie más.
¿Cuál es el peor escenario?
Que la burbuja de IA se desinfle, la demanda de centros de datos se desmorona, y los propietarios se quedan con miles de millones en deuda sobre instalaciones que nadie quiere alquilar. Es lo opuesto a la diversificación que siempre caracterizó a los inmuebles comerciales.
¿Por qué entonces el 95 por ciento de los inversores grandes planea aumentar sus inversiones?
Porque hasta ahora ha funcionado. Los rendimientos son reales. Pero eso es exactamente cuándo la gente suele cometer sus errores más grandes: cuando todo parece estar funcionando perfectamente.
¿Hay algo que pueda salvar a estos inversores si las cosas se tuercen?
Los contratos de arrendamiento a largo plazo son su mejor defensa, pero solo si los inquilinos pueden cumplirlos. Si Oracle o Meta enfrentan dificultades financieras, esos compromisos de miles de millones podrían no significar nada.