La escasez de suelo y los trámites urbanísticos reactivan el brownfield logístico en España

El mercado logístico español enfrenta un dilema que está redefiniendo cómo se construye el futuro. Con más de 1,51 millones de metros cuadrados contratados en el primer semestre de 2026—un 15% más que el año anterior—la demanda sigue arrasando con la oferta disponible. Madrid y Cataluña concentran más del 70% de esa absorción, pero el precio de esa concentración es brutal: en Barcelona, la disponibilidad de suelo logístico se ha desplomado al 1,4% del stock total. Cuando el espacio se agota, los inversores comienzan a mirar hacia atrás.

Esa mirada retrospectiva apunta hacia los brownfield, el término técnico para edificios logísticos anticuados que podrían ser transformados en activos modernos. No es una idea nueva, pero las circunstancias la han vuelto urgente. David Martínez, director general de Proequity, lo resume así: en un mercado donde la tierra útil desaparece, la reconversión de inmuebles antiguos en ubicaciones consolidadas se convierte en una vía complementaria para generar nuevo producto. Cristian Oller, responsable de gestión de activos del Sur de Europa en Prologis, va más lejos: el brownfield se está consolidando como una solución viable y más sostenible ante la falta de suelo disponible a corto plazo.

Pero la presión sobre el mercado no viene solo de la escasez de tierra. Los plazos de tramitación urbanística están paralizando proyectos nuevos. Desde Merlin Properties advierten que la recalificación, el planeamiento, la urbanización y la obtención de autorizaciones pueden prolongar un desarrollo durante años. A eso se suma la incertidumbre sobre capacidad eléctrica y costes de construcción que no dejan de subir. En Barcelona, apenas el 11% de la oferta futura especulativa está disponible; la mayor parte de los nuevos desarrollos ya está comprometida mediante prealquileres. Esa escasez de producto especulativo favorece las operaciones llave en mano y fórmulas adaptadas a ocupantes específicos, pero también abre la puerta a una estrategia alternativa: rehabilitar lo que ya existe.

La ventaja teórica es clara: acortar plazos, reducir riesgos urbanísticos, aprovechar ubicaciones estratégicas que ya están próximas a corredores de transporte, áreas urbanas y nodos de consumo. Muchos activos logísticos antiguos ocupan emplazamientos que hoy serían imposibles de conseguir. Pero la teoría choca con la realidad física de los edificios. La obsolescencia no es solo una cuestión de edad. Un brownfield puede sufrir de alturas libres insuficientes, cubiertas no preparadas para instalaciones energéticas nuevas, baja eficiencia operativa, escasez de muelles, patios de maniobra limitados, accesos inadecuados, estructuras con capacidad restringida e instalaciones desactualizadas. Una buena localización no se traduce automáticamente en competitividad si el inmueble no responde a los estándares actuales de eficiencia, operativa, sostenibilidad y seguridad.

Por eso no todo brownfield es una oportunidad. Merlin Properties señala que el mayor interés se concentra en antiguas naves industriales o logísticas en áreas urbanas y periurbanas, corredores consolidados y emplazamientos de última milla, así como parcelas infrautilizadas donde se puede sustituir construcciones obsoletas por edificios modernos. Pero para que la transformación sea viable, debe existir compatibilidad urbanística, una parcela con buena geometría, capacidad eléctrica suficiente, accesos adecuados y patios de maniobra. Oller añade un requisito crítico: capacidad de adaptación tecnológica y energética, con proximidad a centros de consumo.

La complejidad técnica puede ser desalentadora. Adaptar un brownfield a las exigencias del nuevo Reglamento de seguridad contra incendios en establecimientos industriales debería ser más ágil que construir una nave nueva, pero cuando la reforma es significativa y exige intervenir sobre sectorización, estructura e instalaciones de protección contra incendios, la complejidad técnica, administrativa y económica puede crecer hasta cuestionar si la rehabilitación mantiene una ventaja real frente a la construcción nueva. El brownfield ganador es aquel que conserva el valor de la localización y permite alcanzar, con un coste y un plazo razonables, las prestaciones de un activo moderno.

Por eso Martínez insiste en que la transformación debe partir de un análisis riguroso. Viabilidad urbanística: confirmar usos permitidos, edificabilidad, licencias y restricciones. Viabilidad estructural: analizar cimentación, resistencia, cubierta y posibilidades reales de reforma. Viabilidad técnica y energética: revisar instalaciones, potencia disponible, eficiencia, iluminación, ventilación y protección contra incendios. Viabilidad funcional y comercial: contrastar si el producto final responde a la demanda real del mercado. Es una estrategia solo si los costes de adaptación y el análisis del ciclo de vida lo justifican. En un entorno de escasez de suelo, el valor de muchos inmuebles logísticos antiguos ya no depende solo de lo que son hoy, sino de lo que pueden llegar a ser. Pero el reposicionamiento no puede abordarse desde una visión oportunista. Antes de invertir, hay que confirmar si el activo es viable desde todos los ángulos. Si lo es, entonces el brownfield deja de ser una solución de emergencia y se convierte en una estrategia complementaria legítima.