La contaminación reduce el precio de la vivienda en Madrid hasta 1.327 euros

El aire que respira una ciudad no es solo un asunto de salud pública. Según un análisis del Banco de España basado en más de 106.000 transacciones inmobiliarias realizadas en Madrid entre 2014 y 2020, la contaminación se ha convertido en una variable económica que moldea directamente el valor de las viviendas. Cada aumento del 10% en los niveles de polución reduce el precio de una casa un 0,65%, lo que en términos concretos significa una pérdida de aproximadamente 1.327 euros en una vivienda media madrileña.

Hasta hace poco, el costo de la contaminación se medía casi exclusivamente en vidas y años de esperanza de vida perdidos. En la Unión Europea, la mala calidad del aire provoca más de 253.000 muertes prematuras cada año y reduce la longevidad hasta en dos años, según el informe Ciudades frente al cambio climático elaborado por Salud por Derecho. El 97% de la población urbana respira aire que supera los niveles de partículas finas recomendados por la Organización Mundial de la Salud. Ahora, el estudio del Banco de España añade una dimensión económica a esa realidad: donde el aire es peor, las casas valen menos.

Madrid es un caso particularmente ilustrativo. La capital española lleva desde 1968 intentando combatir la contaminación atmosférica mediante ordenanzas municipales, pero sigue siendo una de las grandes ciudades europeas con niveles relativamente elevados de polución. En junio de 2026, según el boletín municipal de calidad del aire, la ciudad registró aire bueno o muy bueno durante el 62% de las horas del mes. Sin embargo, el 35% del tiempo la calidad fue regular y el 3% fue mala. Plaza Elíptica, una zona de intenso tráfico, volvió a marcar el peor dato con un máximo horario de 116 microgramos por metro cúbico de dióxido de nitrógeno.

Lo que el estudio revela es que este deterioro ambiental no afecta al mercado de forma uniforme ni en respuesta a episodios puntuales. El impacto económico aparece cuando la exposición a la contaminación se mantiene durante meses. Si los niveles elevados de dióxido de nitrógeno persisten tres meses, el precio cae un 0,065% por cada incremento del 1% en polución. Extender esa exposición a seis meses eleva el descenso a 0,099%. Con nueve meses de contaminación sostenida, la caída alcanza el 0,125%. Es decir, el daño económico se acumula con el tiempo.

La geografía de Madrid refleja esta dinámica con claridad. Los barrios del norte y el este concentran, en general, la mejor calidad del aire, mientras que zonas céntricas como Recoletos soportan algunos de los niveles más elevados de polución. En las áreas ya contaminadas, la pérdida de valor es aún mayor que en el promedio, mientras que en las zonas con mejor aire, el efecto apenas resulta significativo. Las áreas próximas a grandes vías de tráfico acusan el descenso más pronunciado. Cuanto mayor es la exposición a la contaminación, menos están dispuestos a pagar los compradores por una vivienda.

El fenómeno genera un círculo que presiona aún más los precios. El Banco de España detecta que en las zonas con peor calidad del aire no solo bajan los precios, sino que también disminuye el número de compraventas. Parte de la demanda se desplaza hacia barrios con un entorno ambiental más favorable, reduciendo la actividad del mercado en las zonas contaminadas y ejerciendo una presión adicional sobre los valores.

Pero el estudio también cuantifica el efecto inverso, ofreciendo una perspectiva sobre lo que podría ocurrir si la tendencia se revierte. La reducción del 23,1% de la contaminación registrada en Madrid entre 2019 y 2023 habría elevado el valor de las viviendas entre un 1,5% y un 2,9%, lo que supone una revalorización de entre 3.063 y 5.922 euros para una vivienda media. Esa cifra sugiere que mejorar la calidad del aire no es solo una cuestión de salud pública, sino también de valor económico tangible para los propietarios y para el mercado inmobiliario en su conjunto.