No cruzamento entre a liberdade individual de uso da propriedade e as regras coletivas da vida condominial, um tribunal fluminense manteve a proibição de aluguéis por Airbnb em uma cobertura da Barra da Tijuca, reconhecendo que a palavra escrita na convenção do edifício tem peso suficiente para decidir o destino do imóvel. A decisão, proferida pela 18ª Câmara de Direito Privado do TJRJ em outubro de 2026, não ignora o debate nacional em curso no STJ — ela simplesmente o contorna, por entender que onde há proibição expressa, não há lacuna a ser preenchida por um precedente futuro. É um lembrete
Justiça mantém proibição de Airbnb em condomínio da Barra da Tijuca
A convenção proíbe expressamente, e isso muda tudo
Mark
Por que o tribunal do Rio não simplesmente esperou pela decisão do STJ, já que o assunto está sendo julgado lá?
Mimi
Porque o desembargador entendeu que os dois casos são fundamentalmente diferentes. Aqui existe uma proibição expressa na convenção. Lá, não existe.
Luke
Mas isso é uma distinção que o STJ pode não aceitar depois. Se a corte superior disser que condomínios não podem proibir aluguéis de curta duração, essa decisão do Rio fica em conflito.
Mimi
É verdade, mas o magistrado argumentou que a convenção foi reafirmada em assembleia. Isso deixa o caso ainda mais específico.
Mark
Então os proprietários perderam definitivamente?
Mimi
Neste tribunal, sim. Eles poderiam tentar ir ao STJ, mas agora têm que esperar pela decisão sobre o tema mais amplo.
Luke
E se o STJ disser que condomínios não podem proibir? Os proprietários voltam e dizem que a decisão superior muda tudo?
Mimi
Provavelmente. Mas por enquanto, a liminar continua valendo, e quem descumprir paga multa.
Mark
Quantos casos assim existem no Brasil?
Mimi
Não sabemos o número exato, mas o STJ suspendeu processos em todo o país sobre esse tema. Deve ser bastante.
Luke
A decisão do Rio é sólida juridicamente, mas está apostando que a distinção vai se manter. Se o STJ for mais permissivo com aluguéis de curta duração, essa lógica cai.
El Pulso
- Proprietários de uma cobertura na Barra da Tijuca viram seu recurso ser negado pelo TJRJ, mantendo a proibição de alugar o imóvel por plataformas como o Airbnb.
- O condomínio alertava que a alta rotatividade de hóspedes gerava insegurança e violava a convenção, que reserva o edifício para uso exclusivamente residencial.
- O caso ganhou complexidade porque o STJ suspendeu processos similares em todo o país para definir, em decisão única, se condomínios podem vetar locações de curta duração sem proibição expressa.
- O relator aplicou o distinguishing e recusou-se a aguardar o STJ: aqui a proibição já está escrita na convenção, tornando o caso juridicamente distinto do que será julgado pela corte superior.
- A assembleia de moradores havia reafirmado a vedação, reforçando a base coletiva da decisão e deixando os proprietários sem alternativa legal para hospedar temporariamente.
No cruzamento entre a liberdade individual de uso da propriedade e as regras coletivas da vida condominial, um tribunal fluminense manteve a proibição de aluguéis por Airbnb em uma cobertura da Barra da Tijuca, reconhecendo que a palavra escrita na convenção do edifício tem peso suficiente para decidir o destino do imóvel. A decisão, proferida pela 18ª Câmara de Direito Privado do TJRJ em outubro de 2026, não ignora o debate nacional em curso no STJ — ela simplesmente o contorna, por entender que onde há proibição expressa, não há lacuna a ser preenchida por um precedente futuro. É um lembrete de que, antes das grandes teses jurídicas, existem contratos firmados entre vizinhos.
Um tribunal do Rio de Janeiro fechou a porta para os donos de uma cobertura na Barra da Tijuca que desejavam alugar o imóvel pelo Airbnb. A 18ª Câmara de Direito Privado do TJRJ negou o recurso dos proprietários e confirmou a liminar que, desde setembro de 2026, os obriga a interromper as hospedagens de curta duração, sob pena de multa.
O condomínio havia recorrido à Justiça alegando que a rotatividade de hóspedes aumentava a insegurança no prédio. Mais do que isso, a convenção condominial estabelecia uso exclusivamente residencial e vedava expressamente atividades de natureza hoteleira — argumento que se mostrou decisivo.
A decisão ganha relevo diante de um movimento nacional: o STJ suspendeu processos em todo o Brasil que discutem se condomínios podem proibir locações por plataformas digitais, incluindo o tema no rito dos recursos repetitivos. O caso de referência envolve um proprietário em Santa Catarina, onde não existe proibição expressa na convenção — exatamente o oposto da situação carioca.
Foi essa diferença que levou o desembargador Guilherme Pedrosa Lopes a aplicar o distinguishing, técnica que permite julgar um caso sem aguardar um precedente quando as circunstâncias são suficientemente distintas. Com a proibição reafirmada também em assembleia de moradores, o magistrado concluiu que não havia razão para suspender o julgamento. Os proprietários permanecem impedidos de usar o imóvel para hospedagens, enquanto a discussão mais ampla — sobre condomínios sem vedação expressa — ainda aguarda resposta do STJ.
Um tribunal no Rio de Janeiro fechou a porta para os proprietários de uma cobertura na Barra da Tijuca que queriam alugar seu imóvel por temporada através do Airbnb. A 18ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro negou o recurso dos donos e manteve a proibição que já havia sido determinada em primeira instância, em setembro de 2026.
O condomínio havia acionado a Justiça porque a prática de aluguéis de curta duração causava, segundo a administração do prédio, alta rotatividade de pessoas e aumentava a sensação de insegurança entre os moradores. Mas o argumento mais forte estava escrito na convenção condominial: o edifício estabelecia uso exclusivamente residencial e proibia expressamente atividades de natureza hoteleira. Quando os proprietários tentaram recorrer, a 25ª Vara Cível já havia julgado o pedido do condomínio procedente e mantido uma liminar obrigando-os a interromper as hospedagens atípicas. Quem desobedecesse pagaria multa.
O que torna essa decisão particularmente interessante é que ela vai na contramão de um movimento nacional. O Superior Tribunal de Justiça, em uma decisão recente, suspendeu todos os processos do país que discutem se condomínios residenciais podem impedir locações de curta duração por plataformas digitais. O STJ incluiu o tema no rito dos recursos repetitivos, o que significa que uma única decisão servirá de referência para casos semelhantes em todo o Brasil. Aquele processo envolve um proprietário em Santa Catarina que defende o direito de alugar sua unidade por temporada, argumentando que isso não transforma o imóvel em estabelecimento hoteleiro e que, na ausência de uma proibição expressa na convenção, a prática deveria ser permitida.
Mas o desembargador Guilherme Pedrosa Lopes, relator do caso da Barra da Tijuca, entendeu que a situação era diferente o suficiente para não esperar pela decisão do STJ. Ele aplicou uma técnica jurídica chamada distinguishing: quando existem diferenças relevantes entre o caso concreto e o processo que servirá de base para um precedente, não há motivo para interromper o julgamento. No caso do Rio, a convenção condominial proíbe de forma expressa os contratos atípicos de hospedagem. No caso que será analisado pelo STJ, justamente não existe uma proibição explícita. "Trata-se, portanto, de questão jurídica diversa da discutida nos presentes autos", afirmou o magistrado.
O desembargador ainda destacou que a proibição prevista na convenção havia sido posteriormente reafirmada em assembleia de moradores, reforçando ainda mais a diferença entre os dois casos. Com essa decisão, os proprietários da cobertura permanecem impedidos de oferecer o imóvel para hospedagens de curta duração por plataformas digitais, conforme as regras estabelecidas pelo condomínio. Enquanto isso, a discussão mais ampla sobre a possibilidade de condomínios proibirem esse tipo de locação quando não existe uma vedação expressa ainda será definida pelo STJ — e quando aquela decisão chegar, pode mudar o cenário para centenas de outros casos em tramitação.
Citas Notables
Trata-se, portanto, de questão jurídica diversa da discutida nos presentes autos— Desembargador Guilherme Pedrosa Lopes, relator do caso
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