Estúdios não resolvem crise habitacional, mas merecem análise equilibrada

Os estúdios voltaram à conversa pública como vilões da crise habitacional brasileira. Acusam-nos de terem abandonado sua função original — servir como moradia acessível — para se transformarem em ativos financeiros listados em plataformas de aluguel de curta duração. A crítica é intensa, mas os números contam uma história mais matizada.

Essa tipologia de apartamento compacto não é novidade. Após a Lei do Inquilinato de 1942, que congelou os preços dos aluguéis e afastou proprietários do mercado, pequenas unidades bem localizadas tornaram-se a única opção viável para quem desejava permanecer no centro das cidades sem recursos para financiar imóveis maiores. O Banco Nacional Imobiliário lançou mais de 1.500 quitinetes em São Paulo entre 1951 e 1952. Em 1954, o edifício Montreal, projetado por Oscar Niemeyer, estabeleceu o padrão: apartamentos a partir de 29 metros quadrados. A tendência se expandiu globalmente. Em Paris, as antigas chambres de bonne — pequenos quartos de empregados domésticos com cerca de 10 metros quadrados — hoje abrigam estudantes e jovens trabalhadores. Nova York flexibilizou seu zoneamento nos anos 2010, permitindo unidades de 24 metros quadrados como resposta à crise habitacional.

Nas últimas décadas, a demanda por estúdios cresceu por razões estruturais. O Brasil registrou uma transformação demográfica significativa: domicílios com um único morador saltaram de 12% para quase 20% do total entre 2012 e 2025, um aumento de 8,2 milhões de casas. Em São Paulo especificamente, a população cresceu apenas 0,15% ao ano entre 2010 e 2022, enquanto o número de domicílios cresceu 2,81% ao ano — uma disparidade que reflete a fragmentação das famílias. Os números de lançamentos imobiliários refletem essa mudança: em 2016, foram lançadas 2.900 unidades de um dormitório na capital; em 2025, quase 44 mil. Apartamentos de um dormitório representaram cerca de um terço de todos os lançamentos do ano.

O Plano Diretor de São Paulo de 2014 também impulsionou essa tendência. A cota parte exige um número mínimo de unidades por terreno nos eixos de transporte, incentivando unidades menores para aumentar o volume de pessoas utilizando a infraestrutura. O mesmo plano permitiu maior potencial construtivo mediante a destinação de parte das unidades para habitação de interesse social, normalmente de menor tamanho. Mas aqui emerge um problema real: várias unidades de HIS foram ilegalmente destinadas à locação por temporada, levando a investigações do Ministério Público de São Paulo e da Câmara Municipal que encontraram fraudes e irregularidades. Esse escândalo alimentou a demonização pública dos estúdios.

A crítica central é que os estúdios se tornaram ativos financeiros em plataformas de aluguel por temporada. Os dados, porém, não sustentam a narrativa de uma invasão. A AirDNA, base de dados proprietária usada como referência, aponta cerca de 34 mil listagens de um dormitório em São Paulo. Nos últimos dez anos, foram lançados 188 mil apartamentos de um dormitório na cidade. Mesmo se todas as 34 mil listagens estivessem em prédios lançados na última década, representariam menos de um quinto desse total. Quando comparadas ao universo de residências — São Paulo tem quase 5 milhões de domicílios — essas listagens de temporada representam menos de 1% do total. Para contexto, a rede hoteleira tradicional disponibiliza aproximadamente 44 mil quartos na cidade.

É verdade que investidores adquirem uma parcela relevante dos estúdios, com comercialização agressiva dirigida a esse público. O número de listagens em São Paulo mais que dobrou desde 2023. Mas a economia sugere um mecanismo de autocorreção: se há sobreoferta de unidades para locação de curta duração, a rentabilidade cai, incentivando investidores a migrar para aluguel tradicional de longo prazo. Deixar um apartamento vazio, sem gerar renda, é uma péssima estratégia de investimento. Em Nova York, onde o Airbnb foi severamente restrito, os estúdios mantêm baixas taxas de vacância e alta procura para aluguel tradicional. O problema mais grave não é a existência dos estúdios, mas a comercialização desleal — promessas de rentabilidades infladas para compradores pouco qualificados, prática que pode configurar estelionato.

Outra crítica frequente é que estúdios, por seu tamanho reduzido, não constituem moradia digna. O prefeito de Cuiabá chegou a declarar que não aceitaria aprovação de unidades com menos de 50 metros quadrados. Mas o que direciona a construção de unidades pequenas em centros urbanos é uma troca consciente: tamanho versus localização. Pelo preço de um estúdio ao lado da estação Faria Lima, é possível comprar uma chácara ensolarada com três quartos e 120 metros quadrados em Marsilac, no extremo sul de São Paulo — mas distante de empregos e oportunidades. Uma dissertação de mestrado defendida na Escola Politécnica da USP em 2024 entrevistou moradores de estúdios em São Paulo. Cerca de metade se mudou buscando proximidade ou acesso a transporte público. Sessenta e nove por cento estavam satisfeitos ou muito satisfeitos com a decisão, contra apenas 11% insatisfeitos ou muito insatisfeitos. Oitenta e dois por cento pretendiam se mudar para outro tipo de moradia a médio prazo, reforçando que o estúdio atende uma necessidade em uma fase específica da vida.

O tempo também é fator de dignidade. Segundo o Mapa da Desigualdade da Rede Nossa São Paulo, o tempo médio de viagem para o trabalho em Marsilac é de 71 minutos. Entre os moradores de estúdios da pesquisa, 66% gastam menos de 30 minutos e apenas 4% levam mais de uma hora. Não há resposta certa para a escolha entre espaço e ganho de horas semanais, mas é preciso permitir que os moradores façam suas próprias escolhas. Estúdios não são solução para a crise habitacional e não podem ser considerados alternativa de moradia popular para famílias maiores. Mas são uma das opções que ampliam a oferta em áreas centrais, respondendo a cidades com trânsito em colapso e nova demanda de domicílios de morador único. O desafio real permanece: políticas públicas mais amplas — aluguel social, moradia primeiro para população em situação de rua, urbanização de favelas, assistência técnica para HIS — são necessárias para enfrentar a crise habitacional de verdade.