España podría construir un millón de casas densificando sus ciudades, según el Banco de España

España tiene un problema de vivienda que podría resolverse, al menos en parte, simplemente construyendo de forma más inteligente en las ciudades que ya existen. El Banco de España acaba de cuantificar lo que muchos urbanistas llevan tiempo señalando: los nuevos barrios que se están proyectando en las principales ciudades españolas son extraordinariamente dispersos. Donde ya hay edificios consolidados con cierta densidad, los nuevos desarrollos planean estructuras mucho más bajas, avenidas más anchas, más espacios sin construir. Es como si estuviéramos diseñando el futuro con menos eficiencia que el pasado.

El organismo supervisor ha hecho las cuentas y el resultado es sorprendente. Si los municipios aprovecharan mejor el suelo urbanizable en las seis principales áreas urbanas del país, podrían construir entre 500.000 y 1,2 millones de viviendas adicionales. La brecha es especialmente notable en Madrid, Barcelona y Málaga, donde los nuevos desarrollos se proyectan con densidades hasta 2,5 veces inferiores a las que ya existen en el suelo consolidado. En ciudades como Valencia, Zaragoza o Sevilla, esa diferencia es de 1,7 veces. La mayor parte de ese potencial residencial se concentraría en Madrid y Barcelona: el 67% y el 21% respectivamente.

Pero aquí es donde la teoría choca con la realidad. Arquitectos y promotores inmobiliarios coinciden en que estas cifras representan un escenario teórico. Susana Moreno, vicepresidenta segunda del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España, explica que densificar significa aumentar el número de habitantes, y eso puede hacerse de varias formas: edificios más altos donde sea posible, transformación de usos, completar vacíos urbanos, aprovechar mejor las parcelas ya urbanizadas. No existe una única fórmula, y la densidad adecuada depende de cada territorio. Lo importante es que una ciudad más densa no tiene por qué ser peor para vivir. Al contrario: servicios públicos más eficientes, transporte más rentable, comercio más activo, menor consumo de suelo y recursos. La concentración permite que infraestructuras y servicios atiendan a más personas en un espacio compacto.

El problema es que todo esto exige planificación rigurosa. Si crece la población de un barrio, deben crecer proporcionalmente los parques, las escuelas, los centros de salud, los servicios públicos. El Banco de España advierte que el aumento de densificación debe acompañarse de planificación y financiación adecuadas de transporte e infraestructuras. Sin eso, el resultado es congestión urbana. Xavier Vilajoana, presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España, subraya que la densidad no se fija arbitrariamente, sino que responde al equilibrio entre vivienda, movilidad, dotaciones públicas, espacios libres, infraestructuras y calidad urbana. Por eso, no toda la edificabilidad potencial puede ni debe materializarse.

Pero el verdadero obstáculo aparece antes incluso de esa discusión. El gran reto es el tiempo necesario para transformar el suelo y modificar el planeamiento. Moreno señala que la densidad de una ciudad la determina el planeamiento general, y en España muchos de esos planes tienen más de dos décadas de antigüedad. Según un estudio de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia de 2025, la edad media de estos planes ronda los 25 años. Las ciudades y las necesidades de vivienda han cambiado drásticamente desde entonces, pero adaptar esos planes es extraordinariamente complejo. La tramitación urbanística puede prolongarse unos diez años. Si no se agilizan los procedimientos administrativos, el efecto sobre la crisis residencial tardaría demasiado en apreciarse.

La APCE coincide en que no existe un único obstáculo. La normativa fija parámetros de edificabilidad, alturas y densidades, y cualquier modificación exige procedimientos complejos de revisión del planeamiento. A eso se suma la financiación de las infraestructuras necesarias para soportar una mayor población. Por eso la patronal considera que modificar únicamente la edificabilidad sería insuficiente. Harían falta procedimientos más ágiles, mayor coordinación entre administraciones, seguridad jurídica durante toda la tramitación, y planificación previa de infraestructuras y servicios públicos. Vilajoana lo resume así: sin suelo no hay densificación. Esta estrategia puede formar parte de la solución, pero no sustituye la necesidad de generar más suelo urbanizado y reducir los tiempos administrativos. El potencial está ahí, escondido en los planos de las ciudades españolas. El desafío es convertirlo en realidad antes de que la crisis de vivienda siga profundizándose.