Empresas fogem da Faria Lima cara e redesenham mapa corporativo de SP

São Paulo está redesenhando seu mapa corporativo. A Faria Lima, durante décadas o endereço mais procurado para escritórios de alto padrão, chegou a um ponto de saturação que força as empresas a olhar para outras regiões. Os aluguéis ali ultrapassam R$ 400 por metro quadrado, e a vacância de imóveis de qualidade caiu para apenas 8%—o menor nível em 17 anos. Quando não há espaço e o preço sobe, o mercado se move.

Empresários e gestores imobiliários começam a fazer contas diferentes. Berrini oferece preços entre 67% e 71% mais baixos que o eixo Faria Lima-Itaim-JK. Chucri Zaidan fica 60% a 65% mais barata. Essas não são diferenças marginais—são números que mudam a equação financeira de uma operação. A consultoria Newmark mapeou a concentração: Faria Lima, Pinheiros, Itaim Bibi, JK e Vila Olímpia reúnem 2,8 milhões de metros quadrados de escritórios, mas com apenas 8% de vacância, enquanto outras regiões monitoradas têm 14%. O desequilíbrio é claro.

O que torna essa migração possível agora é a infraestrutura. A Linha 17-Ouro do monotrilho reforça a viabilidade de Berrini e Chucri Zaidan como polos corporativos sérios. Desde 2020, Chucri Zaidan lidera a absorção líquida acumulada entre os principais eixos corporativos da cidade. No segundo trimestre deste ano, Berrini registrou absorção positiva de 5.704 metros quadrados, com operações de grande porte como Ericsson e TD SYNNEX—esta última ocupando 3.283 metros quadrados no Centro Empresarial Nações Unidas. Não é movimento marginal; é relocação de empresas estabelecidas.

Mas o cálculo das empresas vai além do aluguel. Dorival A. Pereira, gerente comercial da F.Reis, que já investiu R$ 600 milhões em Berrini e avenida Roberto Marinho, descreve a mudança de mentalidade: uma empresa não precisa ter 30 mil metros quadrados na Faria Lima. Pode manter o núcleo—presidência, diretoria—no endereço premium e deslocar contabilidade, departamento pessoal e outras áreas para locais mais baratos. A diferença de preço no metro quadrado agora acompanha uma mudança no cálculo sobre quais funções precisam estar onde. A F.Reis estima que o monotrilho ajudará a valorizar os aluguéis de Berrini em 20% a 30% nos próximos anos e investiu R$ 100 milhões em aquisição de terrenos para novos empreendimentos.

Pinheiros emergiu como um submercado corporativo em transformação. O Nubank, avaliado em US$ 72,5 bilhões, abriu o Capote 210 no mês passado com 15 mil metros quadrados e capacidade para 1.300 estações de trabalho. Para 2027, o banco digital ocupará o Cyrela Corporate, também em Pinheiros, com 35 mil metros quadrados e mais de 3.000 funcionários. No total, o Nubank terá quatro escritórios no bairro e cerca de 5.700 estações de trabalho. A escolha revela algo importante: não é apenas economia de aluguel. Os novos espaços foram desenhados com áreas de colaboração, espaços de convivência, estruturas de saúde e ambientes para interação com clientes. A metragem média por funcionário, que havia caído para 6,5 metros quadrados em alguns casos, volta para níveis próximos de 9 metros quadrados. Com escassez de mão de obra, as empresas precisam oferecer mais aos funcionários.

A incorporadora AW Realty chama de "Distrito Pinheiros" a área onde pretende desenvolver projetos de uso misto e novos escritórios—dois empreendimentos corporativos que somam 18 mil metros quadrados. O sócio e CEO Cláudio Carvalho prevê valorização de até 50% tanto no residencial quanto no corporativo, com referência no Miami Design District. Colliers estima cerca de 244 mil metros quadrados de escritórios Classe A+ e A em construção em São Paulo, distribuídos entre Chucri Zaidan, Nova Faria Lima, Itaim Bibi, Vila Olímpia, Pinheiros e Chácara Santo Antônio.

O movimento não é uma fuga da Faria Lima, segundo Mariana Hanania, head de pesquisa da Newmark. É maior seletividade. As empresas ampliam o leque de escolhas e equilibram custo, qualidade dos ativos e acessibilidade. Um imóvel mais barato pode se tornar menos competitivo se estiver longe do transporte público, dificultando contratação e retenção de funcionários. Mas um edifício com aluguel menor e boa acessibilidade reduz o custo imobiliário sem elevar outras despesas operacionais. Nem todo bairro que oferece desconto consegue capturar a demanda. O estoque mais novo e moderno de Berrini, Chucri Zaidan e Pinheiros ganha vantagem na disputa porque oferece qualidade técnica, eficiência operacional e experiência aos funcionários.

Para empresas que avaliam antecipar a migração antes que o desconto desapareça, a conta é complexa. Obras, mobiliário, tecnologia, desmobilização, mudança e eventual sobreposição de contratos podem consumir parte ou toda a economia obtida com a nova locação. O ganho depende de quanto tempo a empresa pretende permanecer no imóvel e de quanto a nova localização melhora a operação. O mercado tende a ser de maior seletividade do que de excesso generalizado de oferta, pois parte dos empreendimentos já está em negociação e uma parcela da demanda vem de empresas que buscam substituir edifícios antigos por imóveis mais modernos e eficientes.