El Supremo valida las comisiones de apertura hipotecarias si son transparentes y no superan el 1,5%

El Tribunal Supremo ha cerrado un capítulo de cinco años de incertidumbre judicial sobre las comisiones de apertura hipotecaria, estableciendo que los bancos pueden cobrarlas siempre que cumplan requisitos específicos de transparencia y que el importe no supere el 1,5% del capital prestado. La sentencia, dictada el 22 de julio y a la que ha tenido acceso CincoDías, resuelve un litigio que comenzó cuando un cliente de Liberbank (hoy Unicaja Banco) impugnó una comisión de formalización de 2005, consiguiendo que un juzgado de primera instancia la declarara nula. La entidad financiera recurrió, perdió ante la Audiencia Provincial de Oviedo, y finalmente llevó el caso al Supremo, que le ha dado la razón.

La corte establece cuatro condiciones simultáneas para que la comisión sea válida desde el punto de vista de la transparencia. Debe incluir cualquier gasto de estudio, concesión o tramitación bajo una única denominación de "comisión de apertura"; pagarse de una sola vez; y especificar claramente su importe, forma y fecha de liquidación en la cláusula contractual. Además, la cláusula debe estar individualizada, con términos destacados, dejando constancia de que se trata de un pago único e inicial. En el caso concreto que resolvió el Supremo, una comisión de aproximadamente 700 euros que representaba el 0,65% del capital cumplía todos estos requisitos y se situaba dentro de los parámetros estadísticos del mercado en aquella época, cuando el coste medio oscilaba entre el 0,25% y el 1,5%.

Esta sentencia cierra un período de confusión que comenzó en 2020, cuando el Tribunal de Justicia de la Unión Europea cuestionó la validez de estas comisiones tras resolver dudas planteadas por juzgados españoles. El tribunal europeo determinó que los jueces nacionales eran competentes para declarar abusivas las comisiones de apertura, lo que contradecía la postura anterior del Supremo español, que las consideraba parte del precio y fuera del control de fondo. Esta divergencia desató una oleada de sentencias contradictorias. El Supremo español respondió planteando una cuestión prejudicial al tribunal europeo en septiembre de 2021, argumentando que la sentencia anterior se basaba en información parcial sobre la normativa española. Dos años después, el tribunal de Luxemburgo aclaró que la comisión sí está sometida al control de la justicia española, pero con criterios específicos que el Supremo ha ahora precisado minuciosamente.

En el mercado hipotecario actual, la mayoría de las grandes entidades han optado por eliminar estas comisiones o situarlas en el 0%, siguiendo una tendencia comercial que se aceleró a partir de 2019 con la ley de contratos de crédito inmobiliario y el endurecimiento de la competencia. Santander, BBVA, CaixaBank y Sabadell no las cobran. Solo Bankinter y Unicaja las mantienen en sus ofertas públicas: Bankinter con una cantidad fija de 500 euros, y Unicaja con un porcentaje del 0,15%. Durante el boom inmobiliario de 2000 a 2008, estas comisiones eran habituales, pero su desaparición se aceleró especialmente en el último año, impulsada por la fuerte competencia que ha permitido que los préstamos hipotecarios españoles sean, de media, los terceros más bajos de la zona euro, con un tipo medio del 2,89% según el Banco Central Europeo, solo superados por Malta y Bulgaria.

Aunque la sentencia del Supremo valida estas comisiones cuando cumplen los requisitos establecidos, nada impide que los bancos las reintroduzcan en el futuro si las condiciones del mercado lo permiten. La doctrina judicial ahora está clara: la comisión es lícita si es transparente, si el consumidor tiene conocimiento previo de su existencia e importe, y si no resulta abusiva según los estándares estadísticos del mercado en el momento de la contratación. Pero la competencia, no la ley, es lo que ha mantenido estas comisiones fuera de la mayoría de las ofertas hipotecarias en los últimos años.