Ante una crisis de vivienda que comprime a millones de familias entre alquileres inaccesibles y la amenaza del desahucio, el Gobierno español ha aprobado dos decretos ley que intentan intervenir en todos los frentes a la vez: proteger a los más vulnerables, frenar la acumulación especulativa de inmuebles y abrir una puerta a la primera compra. Es el gesto legislativo más ambicioso de la coalición en materia habitacional, aunque su alcance definitivo dependerá de una votación parlamentaria cuyo resultado permanece incierto.
El Gobierno aprueba dos decretos de vivienda con protección antidesahucios y restricciones a fondos buitre
Las medidas buscan proteger a personas vulnerables de desahucios y reducir la carga financiera de 1,6 millones de hogares con ingresos bajos en el pago de alquiler.
Blindan el grueso del paquete mientras dejan la propuesta más controvertida a merced de una votación específica
Mark
¿Por qué el Gobierno decidió dividir esto en dos decretos en lugar de presentarlo todo junto?
Mimi
Porque la medida de los contratos indefinidos es la más polémica. El Sindicato de Inquilinas la pedía como condición, pero nunca se negoció con los otros grupos parlamentarios. Separándola, protegen el resto del paquete.
Luke
Pero eso significa que la medida más ambiciosa para los inquilinos podría caer el viernes. ¿Tenemos confirmación de que tiene los votos?
Mark
Hablemos de los fondos buitre. ¿Qué significa realmente que no puedan comprar viviendas hasta 2028?
Mimi
Significa que las grandes empresas que acumulan miles de pisos no pueden seguir expandiendo sus carteras. Pero solo hasta 2028, así que es temporal.
Luke
¿Y qué pasa después de 2028? ¿Se levanta la restricción automáticamente o hay que renovarla? El decreto no lo dice claramente.
Mark
Las ayudas para inquilinos suenan bien. ¿Cuánta gente se beneficia realmente?
Mimi
El ministerio calcula 1,6 millones de hogares con ingresos de hasta 33.000 euros anuales. Es una cifra importante.
Luke
Pero ¿cuánto dinero es eso en total? ¿Cuál es la cuantía media de la ayuda? El artículo no lo especifica.
Mark
¿Y los propietarios que alquilan? ¿Esto no va a desincentivar que pongan pisos en el mercado?
Mimi
Al contrario. Les dan bonificaciones fiscales si congelan o limitan subidas. Es un incentivo para que mantengan precios bajos.
Luke
Pero ¿cuánto dinero pierden en impuestos? Si la bonificación es pequeña, algunos propietarios podrían preferir sacar el piso del mercado de alquiler.
Mark
El préstamo al 0% para primera vivienda suena revolucionario.
Mimi
Es una ayuda real. Cubre hasta el 20% del precio, limitado a 50.000 euros. Elimina la necesidad de ahorros para la entrada.
Luke
Pero ¿cuántos pisos hay disponibles a precios que hagan viable ese préstamo? Si una vivienda cuesta 400.000 euros, el préstamo solo cubre 50.000. Sigue siendo una barrera importante.
Mark
¿Qué pasa con los pisos turísticos? ¿Desaparecen?
Mimi
No desaparecen, pero ahora pagan un gravamen del 10%. Antes algunos estaban exentos. Encarece la actividad.
Luke
¿Ese 10% es suficiente para que los propietarios los conviertan en alquiler residencial? O simplemente absorben el costo y mantienen los precios altos.
O Pulso
- La protección antidesahucios, que había expirado dejando a miles de familias sin amparo, regresa con vigencia hasta 2030 para quienes no puedan pagar el alquiler y carezcan de alternativa habitacional.
- Los grandes fondos de inversión inmobiliaria quedan bloqueados para ampliar su cartera residencial hasta 2028 y enfrentan un gravamen del 25% sobre beneficios no distribuidos, en un intento de frenar la financiarización del mercado.
- Los inquilinos con contratos próximos a vencer obtienen una prórroga automática de dos años, y las subidas de renta quedan limitadas al 2% anual hasta 2027, con congelación para quienes ya superen el índice de referencia.
- Un préstamo público al 0% de hasta 50.000 euros busca cubrir la entrada que impide a muchos jóvenes acceder a su primera vivienda, complementando la hipoteca convencional sin exigir ahorros previos.
- La propuesta más controvertida —los contratos de alquiler indefinidos— ha sido separada del decreto principal para evitar que un posible rechazo parlamentario arrastre al conjunto del paquete de reformas.
Ante una crisis de vivienda que comprime a millones de familias entre alquileres inaccesibles y la amenaza del desahucio, el Gobierno español ha aprobado dos decretos ley que intentan intervenir en todos los frentes a la vez: proteger a los más vulnerables, frenar la acumulación especulativa de inmuebles y abrir una puerta a la primera compra. Es el gesto legislativo más ambicioso de la coalición en materia habitacional, aunque su alcance definitivo dependerá de una votación parlamentaria cuyo resultado permanece incierto.
El martes, el Consejo de Ministros aprobó dos decretos ley con los que el Gobierno de coalición intenta responder de forma simultánea a la crisis de vivienda que afecta tanto a compradores como a inquilinos. La decisión de dividir las medidas en dos textos distintos obedece a una lógica política: la propuesta más polémica —los contratos de alquiler indefinidos— se tramita por separado para que un eventual rechazo en el Congreso no arrastre al resto de las reformas.
El eje más urgente del decreto principal es la recuperación del escudo antidesahucios, que había expirado a principios de año tras ser rechazada su renovación en el Congreso. Ahora se prorroga hasta el 31 de diciembre de 2030 e impide los lanzamientos de personas vulnerables que no puedan pagar el alquiler y no cuenten con alternativa habitacional ofrecida por administraciones autonómicas o locales.
Otro frente central apunta a los grandes fondos de inversión inmobiliaria. Hasta 2028, estos grandes tenedores no podrán ampliar su parque residencial con nuevas adquisiciones. Además, las SOCIMI enfrentarán un gravamen del 25% sobre los beneficios que no distribuyan, con el objetivo de redirigir capital hacia vivienda protegida. Para los propietarios particulares que alquilan, el decreto introduce bonificaciones en el IRPF escalonadas según si congelan o moderan las rentas, premiando la contención de precios.
Los inquilinos obtienen varias protecciones concretas: prórroga automática de dos años para contratos que venzan antes de 2028, congelación de rentas que superen el índice de referencia y un límite del 2% de subida anual para el resto hasta 2027. El Gobierno también prevé ayudas directas para 1,6 millones de hogares con ingresos de hasta 33.000 euros anuales.
Para quienes aspiran a comprar su primera vivienda, se crea la línea de crédito Tu casa: un préstamo público al 0% de hasta 50.000 euros que puede cubrir el 20% del precio de compra, permitiendo financiar el resto mediante hipoteca convencional sin necesidad de ahorros para la entrada.
El decreto también cierra vías de escape habituales: los contratos de temporada deberán justificar su carácter temporal y no podrán encadenarse para eludir las garantías del arrendamiento habitual. Los pisos turísticos enfrentarán un gravamen del 10%, las viviendas vacías verán aumentar su carga fiscal, y el IVA para la construcción de nueva vivienda se reducirá del 10% al 4% para estimular la oferta.
El martes, el Consejo de Ministros aprobó dos decretos ley destinados a enfrentar la crisis de vivienda que atraviesa el país. La mayoría de las medidas se concentra en uno de ellos, mientras que el segundo recoge una iniciativa más controvertida cuya aprobación en el pleno extraordinario del Congreso del viernes se presenta incierta. Juntas, estas normas representan el intento más ambicioso del Gobierno de coalición por intervenir simultáneamente en múltiples frentes de una crisis que afecta tanto a quienes buscan comprar como a los millones de personas atrapadas en alquileres cada vez más caros.
La protección contra los desahucios regresa después de meses de ausencia. El Gobierno ha decidido recuperar el escudo social que se puso en marcha durante la pandemia y que expiró a principios de año cuando el Congreso rechazó su renovación. Ahora será prorrogado hasta el 31 de diciembre de 2030. La medida impedirá los lanzamientos de personas vulnerables que no puedan pagar el alquiler y carezcan de una alternativa habitacional ofrecida por las comunidades autónomas o los ayuntamientos. Es un retorno a una protección que había dejado en la calle a miles de familias tras su caída.
Otro pilar central del decreto apunta directamente a los fondos de inversión que acumulan viviendas para obtener rentabilidad. Aunque la expresión "fondo buitre" carece de definición legal precisa, se refiere a sociedades y fondos que concentran un volumen elevado de inmuebles en sus carteras. A partir de ahora, hasta 2028, estos grandes tenedores no podrán ampliar su parque residencial mediante nuevas adquisiciones. La restricción no afecta a propietarios particulares, sino específicamente a empresas con carteras masivas. Además, el decreto incorpora un gravamen del 25% sobre los beneficios no distribuidos de las SOCIMI, buscando redirigir sus inversiones hacia vivienda protegida.
Para los propietarios que alquilan sus inmuebles, el Gobierno ha incluido bonificaciones en el IRPF. Esta medida, defendida por Junts y rechazada por Sumar y Podemos, establece distintas bonificaciones cuya cuantía varía según las características de la vivienda y su ubicación. Quienes mantengan congeladas las rentas o limiten las subidas accederán a incentivos fiscales más elevados que aquellos que opten por aumentar los precios. Es un sistema de incentivos diseñado para recompensar la moderación.
Los inquilinos, por su parte, se benefician de varias medidas. Quienes tengan contratos que expiren antes del 31 de diciembre de 2028 podrán acogerse a una prórroga automática de dos años. El decreto congela la actualización anual de la renta para aquellos contratos cuyo alquiler supere el máximo fijado por el índice de referencia, impidiendo que suban. Para el resto, el incremento anual quedará limitado al 2% hasta el 31 de diciembre de 2027. El Gobierno también contempla nuevas ayudas para reducir el esfuerzo del pago de alquiler a hogares con ingresos de hasta 33.000 euros anuales. Según los cálculos del ministerio de Vivienda, estas ayudas beneficiarán a 1,6 millones de hogares.
Para quienes buscan comprar su primera vivienda, el Gobierno ha diseñado una línea de crédito al 0% llamada Tu casa. El préstamo puede cubrir hasta el 20% del precio de compra, complementando la financiación hipotecaria convencional que suele alcanzar el 80%. La cuantía está limitada a 50.000 euros. Así, alguien que compre una vivienda de 250.000 euros podría financiar 200.000 mediante hipoteca y solicitar un préstamo público de 50.000 para completar la compra sin necesidad de ahorros para la entrada.
El decreto también cierra resquicios que propietarios han utilizado para eludir restricciones. Los contratos de temporada, que permitían aplicar subidas de precio por encima de los límites previstos, ahora requieren justificación del carácter temporal y no pueden superar los 12 meses de duración ordinaria. Cuando se sucedan varios alquileres temporales sobre una misma vivienda, pasarán a considerarse arrendamientos de residencia habitual con todas las garantías y limitaciones previstas. Los pisos turísticos enfrentan un gravamen del 10%, poniendo fin a exenciones previas. Las viviendas vacías también son castigadas: el decreto habilita a los ayuntamientos para aplicar mayores recargos en el IBI y aumenta la tributación en el IRPF, buscando estimular que salgan al mercado. Finalmente, para incentivar la construcción, el IVA para la actividad constructora se rebaja al 4% desde el 10% actual.
La decisión de dividir las medidas en dos decretos responde a consideraciones políticas. La propuesta de establecer contratos de alquiler indefinidos, impulsada por el Sindicato de Inquilinas, no ha sido negociada con el resto de grupos parlamentarios y su aprobación se antoja difícil. Para evitar que un eventual rechazo arrastre al conjunto de las reformas, el Ejecutivo ha optado por separarla del núcleo principal, blindando la aprobación del grueso del paquete mientras deja la propuesta más controvertida a merced de una votación específica.
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La medida no se ha negociado con el resto de grupos parlamentarios, por lo que su convalidación en el Congreso se antoja difícil— Isabel Rodríguez, ministra de Vivienda, sobre los contratos indefinidos
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