El espejismo de las viviendas baratas: deudas, remates y operaciones sin garantías

Recorrer los portales inmobiliarios españoles revela una realidad incómoda: no todo lo que se anuncia como vivienda es realmente una compraventa. Entre los anuncios de casas baratas proliferan operaciones que, aunque legales, están lejos de ser transacciones convencionales. Un piso de tres dormitorios en la madrileña calle Marcelo Usera se ofrecía recientemente por 185.000 euros, casi 80.000 menos que el precio de mercado para inmuebles similares en la zona. El reclamo es evidente, pero la realidad es más compleja: lo que se vendía era una cesión de remate, no una vivienda en el sentido tradicional. En el barrio de La Guindalera, en el exclusivo distrito de Salamanca, otro anuncio ofrecía un piso de dos habitaciones por 161.000 euros, un precio que parecía demasiado bueno para ser verdad. Porque lo era: se trataba de la venta de una deuda hipotecaria, conocida en el sector como NPL (Non-Performing Loan). Estos ejemplos no son aislados. Los portales están llenos de operaciones que van desde la venta de deuda hasta la cesión de remate, pasando por la venta de proindivisos o la nuda propiedad. Todas comparten una característica: son activos inmobiliarios con limitaciones jurídicas, temporales o de uso que los diferencian radicalmente de una transacción normal.

El atractivo es comprensible. Los descuentos pueden ser sustanciales, y el potencial de rentabilidad atrae a inversores. Cuanto mayor sea el riesgo, la incertidumbre y las dificultades para recuperar el inmueble, mayor es la rebaja respecto al precio de mercado. Pero ese precio inicial es solo el comienzo. A él hay que sumar gastos de adjudicación, costes jurídicos y registrales, impuestos, posibles gastos pendientes del inmueble, y el tiempo estimado hasta obtener la propiedad real. Jordi Farré, director general de Certinver, una empresa especializada en inversión en NPL, es claro en su advertencia: estos mercados paralelos no deben analizarse como compraventas tradicionales. "No lo son", afirma. Lo fundamental, explica, es que el comprador entienda qué tipo de derecho está adquiriendo, en qué fase del procedimiento se encuentra y qué pasos quedan aún por recorrer. Alberto Torres, presidente de la Sección de Arrendamientos Urbanos, Propiedad Horizontal e Inmobiliario del Ilustre Colegio de la Abogacía de Madrid, lo resume así: estas operaciones "no equivalen a comprar una vivienda limpia y plenamente disponible".

Cuando se compra una deuda hipotecaria o NPL, lo que se adquiere es el derecho de crédito que hasta ese momento pertenecía a un banco u otro acreedor, garantizado por una hipoteca sobre un inmueble. Farré lo explica de forma directa: el inversor pasa a ocupar la posición que antes tenía el banco. La vivienda sigue siendo propiedad del deudor original, pero si la deuda no se paga, el nuevo acreedor puede ejercer los derechos asociados al crédito y la hipoteca, reclamar la deuda y, si es necesario, ejecutar la garantía hipotecaria. Los bancos aplican descuentos significativos para desprenderse de estos activos de sus carteras. El comprador tiene varias opciones: negociar una quita o acuerdo con el deudor, iniciar un proceso de ejecución hipotecaria para hacerse con el inmueble, o revender la deuda a otro inversor. Según el despacho de abogados KLJ, hay bastante movimiento en este sector actualmente, impulsado por los elevados precios de la vivienda, lo que lo convierte en un momento interesante para liquidar estos activos.

Pero la incertidumbre es considerable. Puede quedar un recorrido judicial importante antes de la posible adjudicación. Farré señala que en su experiencia hablan "habitualmente de horizontes de dos o tres años como mínimo, siempre sujetos a cómo evolucione cada procedimiento". Por esa complejidad, insiste en que este producto debe ser valorado por inversores experimentados y asesorados, porque una lectura incompleta de la documentación puede cambiar completamente el riesgo de la inversión. Para Torres, "este tipo de negocios alternativos que empiezan a proliferar fruto de la crisis de la vivienda no son recomendables para el ciudadano medio que con desesperación busca una primera vivienda". Requieren asesoramiento jurídico completo —registral, fiscal y procesal— que resulta, en general, difícilmente asumible para la mayoría.

La cesión de remate es otra operación no convencional, aunque con menos incertidumbre que la compra de NPL. La subasta ya se ha celebrado, y el comprador entra en la operación cuando el inmueble está a punto de pasar a nombre del acreedor. "Los tiempos para recuperar la vivienda suelen ser de dos a cinco meses", explica Farré. Es más parecida a una transacción tradicional, aunque con un problema frecuente: la vivienda está ocupada de forma ilegal. Aunque el comprador se adjudique la propiedad, muchas veces es necesario realizar trámites de desahucio, lo que conlleva tiempo y gastos adicionales.

El precio de una cesión de remate está por debajo del de mercado, aunque siempre está determinado por la situación posesoria, las cargas, los costes y los plazos. Es más factible que entre un particular, pero con un condicionante crucial: no se puede pedir una hipoteca. Para una pareja que busca su primera vivienda y necesita financiación bancaria, certeza sobre el precio y saber cuándo podrá entrar a vivir, probablemente no sea la opción más adecuada, advierte Farré.

La venta de proindivisos (una parte de la casa) y la nuda propiedad (se adquiere la titularidad del inmueble, pero no el derecho a usarlo) también son habituales. La nuda propiedad es el mercado alternativo más grande y visible. El vendedor, normalmente una persona mayor, conserva el usufructo vitalicio, es decir, sigue viviendo en la vivienda. El factor clave es la esperanza de vida cada vez mayor, por lo que no es una operación recomendable para personas que quieren hacerse con una casa como vivienda habitual. Los principales compradores suelen ser empresas especializadas en este tipo de inversión. Además, el comprador ha de pagar al contado. El principal riesgo de adquirir un proindiviso es que el comprador comparte la titularidad con otros copropietarios y no tiene control exclusivo sobre el inmueble. Implica entrar en una comunidad sin uso exclusivo, con el derecho de todo copropietario a pedir que se disuelva la comunidad en cualquier momento. Torres no recomienda esta operación.