CIP propone seguro inmobiliario para proteger a propietarios de inquilinos morosos

El mercado de alquileres en Perú está fracturado por la desconfianza. Los propietarios temen no recibir el pago mensual y enfrentan trámites largos para desalojar a un inquilino moroso. Los inquilinos, por su parte, entregan garantías anticipadas de uno o dos meses que muchas veces no recuperan. Ante este impasse, la Cámara Inmobiliaria del Perú está proponiendo una solución que ya funciona en otros países: un seguro inmobiliario que proteja a ambas partes y, con ello, reactive un sector que ha perdido inversores en la última década.

Augustus Peñaloza, presidente de la CIP, explicó en detalle cómo funcionaría este mecanismo. El seguro de caución operaría de manera simple: si un inquilino deja de pagar la renta, el propietario presenta una denuncia y al mes siguiente recibe dos meses de alquiler cubiertos por la póliza. El seguro continúa pagando hasta que el inquilino abandone la vivienda. En Argentina, donde ya existe este sistema, el costo ronda el 10% del alquiler mensual, aunque serían las aseguradoras peruanas las que fijarían el precio final.

Pero la propuesta va más allá del seguro. La CIP solicita que el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento cree un portal web estatal donde se homologuen los procesos de validación. Muchos propietarios no saben verificar la identidad real de un posible inquilino, si aparece en Infocorp o si los documentos que presenta son auténticos. El portal funcionaría como un registro crediticio para el alquiler: los propietarios podrían reportar a inquilinos morosos, y quienes hayan entrado en cobranza judicial o extrajudicial aparecerían en el sistema. De este modo, los inquilinos confiables también serían identificables con facilidad, generando un círculo virtuoso de confianza.

Para proteger a los inquilinos, la CIP propone que los contratos se firmen ante notario. En lugar de entregar la garantía al propietario, el dinero quedaría en poder del notario en forma de cheque. Al finalizar el contrato, el inquilino devolvería las llaves en la notaría y retiraría su cheque. Este mecanismo elimina las retenciones arbitrarias de depósitos y garantiza que la garantía se devuelva íntegra si no hay daños estructurales. Peñaloza aclaró que el seguro no cubre maltrato o mal uso del inmueble, sino únicamente la devolución de llaves y el pago puntual de la renta.

La CIP propone que el Estado establezca una norma que defina cómo iniciar el proceso. Se crearía un formato estandarizado con especificaciones que tanto propietarios como inquilinos deberían cumplir. Este documento sería validado por un notario, evitando que alguien usurpe un inmueble para alquilarlo. Peñaloza comparó el proceso con lo que hacen los bancos al otorgar tarjetas de crédito: exigen formatos y validaciones. Lo mismo debería ocurrir con el alquiler de viviendas. Esta exigencia actuaría como barrera disuasiva contra estafadores e inquilinos morosos.

El costo del seguro sería compartido. Idealmente, el inquilino lo pagaría como parte de sus obligaciones. Si se niega, el propietario puede cubrirlo, pero el seguro debe existir. Peñaloza fue directo: si alguien rechaza este proceso, asume los riesgos. Cuando los problemas lleguen, lamentarán no haber adquirido la póliza.

La propuesta responde a una crisis de confianza que ha ahuyentado a los inversores. En 2010, el 35% de las compras de vivienda se hacían con intención de alquilarlas. Hoy esa cifra cayó a apenas el 10%. Peñaloza cree que si se implementan estas soluciones, aunque tome tiempo, el porcentaje volverá a subir. Con más oferta de viviendas en alquiler, los precios bajarían, beneficiando tanto a propietarios como a inquilinos. La propuesta será presentada al Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento en los próximos meses.