A distribuição dos novos contratos concentra-se cada vez mais junto dos limites
O limite máximo de taxa de esforço cai de 50% para 45%, restringindo o universo de mutuários elegíveis e melhorando o perfil de risco dos novos créditos. As alterações refletem preocupações com endividamento crescente das famílias, aumento dos valores médios de empréstimos e valorização contínua dos preços da habitação.
- Taxa de esforço máxima reduz de 50% para 45% a partir de 1 de agosto de 2026
- Crédito à habitação crescia a 10,6% anuais em maio, muito acima dos 2,9% na zona euro
- Valor médio dos empréstimos para habitação aumentou de 133 mil para 183 mil euros
- Cerca de 83% das novas operações são celebradas com taxa mista
O Banco de Portugal reviu a Recomendação Macroprudencial, reduzindo o limite da taxa de esforço (DSTI) de 50% para 45% no crédito à habitação, visando reforçar a resiliência do sistema financeiro perante o crescimento acelerado do crédito às famílias.
O Banco de Portugal apertou os critérios para quem quer pedir dinheiro emprestado para comprar casa. A partir de 1 de agosto, o limite máximo de taxa de esforço — a percentagem do rendimento mensal que uma pessoa pode dedicar ao pagamento de dívidas — cai de 50% para 45%. É uma mudança que o supervisor justifica com números preocupantes: o crédito às famílias cresceu a ritmo acelerado, os empréstimos médios aumentaram significativamente, e os sinais de risco no sistema financeiro multiplicaram-se nos últimos meses.
A decisão reflete uma realidade que o banco central tem vindo a observar com atenção. Em maio, o stock de crédito à habitação crescia a uma taxa anual de cerca de 10,6%, muito acima dos 2,9% registados na zona euro. O crédito ao consumo também não desacelerou, mantendo um crescimento robusto de 8,5% anuais. Ao mesmo tempo, o valor médio dos empréstimos para habitação saltou de aproximadamente 133 mil euros para perto de 183 mil euros. Os mutuários estão a contrair dívidas maiores, e muitos deles — particularmente os mais jovens — apresentam rácios de esforço elevados, rendimentos inferiores e períodos de amortização mais longos.
A revisão da Recomendação Macroprudencial, que o Banco de Portugal introduziu em 2018, inclui outras alterações além da redução do limite de taxa de esforço. O supervisor simplificou o sistema de exceções: mantém apenas uma margem de flexibilidade que permite aos bancos conceder até 10% do volume anual de novos créditos acima do limite de 45%, sem qualquer teto máximo para esses casos. Anteriormente, existiam duas exceções mais complexas. O banco também eliminou a recomendação relativa à maturidade média do crédito hipotecário, justificando a decisão com a entrada crescente de mutuários mais jovens no mercado da habitação.
O Banco de Portugal reconhece que o impacto destas alterações será contido. As simulações realizadas com dados contrato a contrato apontam para uma redução limitada da concessão de novo crédito, acompanhada por uma melhoria da qualidade dos empréstimos e um perfil de risco menos acentuado dos mutuários. Os efeitos macroeconómicos também deverão ser ligeiros: no curto prazo, o impacto sobre o Produto Interno Bruto, o consumo privado e o investimento será reduzido. A longo prazo, o supervisor estima que o efeito sobre o PIB será praticamente nulo, com apenas uma redução imaterial do stock de crédito à habitação.
O que preocupa o banco central é a combinação de fatores que caracteriza o mercado português. Os preços da habitação continuam a crescer a um ritmo superior ao de muitos países europeus, e vários indicadores sugerem um afastamento crescente dos fundamentos económicos de longo prazo. Simultaneamente, aumenta a proporção de transações imobiliárias financiadas pelo sistema bancário, reforçando a exposição das instituições financeiras ao mercado da habitação. O supervisor destaca que a experiência internacional demonstra como uma eventual correção do mercado imobiliário pode amplificar os custos económicos e financeiros.
O perfil dos novos mutuários também mudou de forma significativa. Desde agosto de 2024, a maioria das novas operações corresponde à aquisição de primeira habitação, substituindo o peso anterior das transferências de crédito entre instituições. Estes compradores de primeira habitação apresentam, em média, rácios de esforço mais elevados, rendimentos inferiores e maturidades mais longas. Parte desta evolução é atribuída às recentes alterações legislativas, incluindo a garantia pública destinada aos jovens compradores com idade até aos 35 anos. Também a estrutura dos empréstimos mudou: cerca de 83% das novas operações são agora celebradas com taxa mista, na qual a prestação permanece fixa durante dois a cinco anos antes de passar para taxa variável.
Apesar da intenção do Banco de Portugal de transformar esta recomendação numa norma vinculativa — algo que o Fundo Monetário Internacional recomendou na sua avaliação ao sistema financeiro português — as novas regras continuam, para já, a assumir a natureza de recomendação e não são de cumprimento obrigatório para os bancos. Mantém-se o princípio de "comply or explain", que permite às instituições financeiras justificar desvios às recomendações. O período de transição até 1 de agosto dará aos bancos tempo para se adaptarem aos novos parâmetros. Para o cálculo da percentagem de exceções ao limite de taxa de esforço durante este ano, apenas serão consideradas as operações avaliadas entre 1 de agosto e 31 de dezembro.
Notable Quotes
As simulações realizadas com dados contrato a contrato apontam para uma redução contida da concessão de novo crédito, acompanhada por uma melhoria da qualidade do crédito concedido— Banco de Portugal
A combinação entre a rápida expansão do crédito e a forte valorização dos preços da habitação constitui um fator de risco para a estabilidade financeira— Banco de Portugal
The Hearth Conversation Another angle on the story
Porque é que o Banco de Portugal decidiu agora reduzir este limite? Parecia estar a funcionar.
Porque o que estava a funcionar deixou de estar. O crédito cresceu muito mais depressa do que o esperado, os empréstimos ficaram muito maiores, e as pessoas — especialmente os mais jovens — estão a gastar uma percentagem cada vez maior do seu rendimento em dívidas.
Mas se o limite cai de 50% para 45%, isso não vai dificultar muito a vida a quem quer comprar casa?
Sim, vai. Menos pessoas vão conseguir pedir o dinheiro que precisam. Mas o Banco de Portugal acredita que o impacto será limitado, e que o risco de não fazer nada é maior — o risco de uma bolha imobiliária que rebente e leve o sistema financeiro consigo.
Então isto é sobre prevenção de uma crise?
Exatamente. Os preços das casas em Portugal crescem mais depressa do que noutros países europeus. Se o mercado corrigir, muita gente fica com dívidas maiores do que o valor das casas. O supervisor quer evitar isso.
E os bancos vão aceitar isto?
Tecnicamente, não têm de aceitar. É uma recomendação, não uma lei. Mas se não cumprirem, têm de explicar porquê. E o Banco de Portugal está a trabalhar para tornar isto obrigatório em breve.
Quem é que vai sofrer mais com isto?
Os mais jovens, paradoxalmente. São eles que estão a entrar no mercado agora, com rendimentos baixos e ambições de comprar casa. A garantia pública para menores de 35 anos ajudou-os, mas agora este limite mais apertado vai restringir o acesso.