Alarma en el crédito: los españoles dedican ya el 38% de su renta a la hipoteca

En el segundo trimestre de 2026, los españoles destinan el 38,01% de su renta neta anual al pago de la hipoteca. Es la cifra más alta desde 2011, cuando la crisis financiera golpeaba con fuerza el país. Hace apenas tres meses, en el primer trimestre, ese porcentaje era del 36,13%. El salto de casi dos puntos en noventa días es inusual y revela una presión creciente sobre las familias que compran casa.

El Banco de España utiliza una métrica llamada esfuerzo teórico anual para medir si el endeudamiento de un hogar es sostenible. Calcula qué porcentaje de la renta disponible después de impuestos y cotizaciones se destina a la cuota hipotecaria en el primer año tras la compra de una vivienda financiada al 80% de su valor. Tanto el regulador como las entidades financieras recomiendan que este esfuerzo no supere el 35%. Cuando cruza ese umbral, comienzan a sonar las alarmas. El riesgo de impago sube, y los bancos endurecen sus criterios de concesión de crédito.

Durante el gobierno de Pedro Sánchez, desde mediados de 2018, el esfuerzo hipotecario se mantuvo generalmente por debajo del 35%, con la excepción de 2023, cuando la subida abrupta del euríbor castigó a los hipotecados con tipos variables. Ahora el problema ha vuelto, amplificado. Las subidas de tipos del Banco Central Europeo han elevado el euríbor nuevamente, pero la presión viene también de la crisis de vivienda que atraviesa España: los precios suben año tras año en dos dígitos, mientras que los salarios se estancan. El resultado es que las familias necesitan hipotecas cada vez más grandes, a plazos más largos, con más garantías.

Lo que significa que el esfuerzo hipotecario alcance el 38% es que el margen de maniobra de las familias se reduce drásticamente. Si una familia dedica el 38% de su renta a la hipoteca, le quedan apenas el 62% para todos los demás gastos: comunidad, suministros, comida, ropa, educación de los hijos. Los bancos señalan que la diferencia entre el 35% recomendado y el 40% son cinco puntos porcentuales de renta que sirven de colchón ante imprevistos. Un gasto inesperado, una reparación urgente, una enfermedad, puede desequilibrar completamente los cálculos. Muchas entidades financieras son aún más estrictas: aplican el límite del 35% no solo a la hipoteca, sino a todas las deudas del hogar, incluyendo el préstamo del coche o un crédito personal.

Los bancos suelen negarse a financiar a quienes la hipoteca supone más del 35% de su renta. Es una barrera de entrada que, ante los precios actuales de la vivienda, deja fuera a muchos compradores potenciales. Solo en casos excepcionales—cuando hay un aval de un familiar, cada vez más frecuentes, o se aportan otras propiedades como garantía—los bancos aceptan asumir el riesgo. Pero una vez concedida la hipoteca, hay circunstancias que escapan al control de la entidad financiera. Una subida del euríbor para quien tiene el préstamo a tipo variable, un salario congelado mientras suben impuestos y cotizaciones, un recorte de sueldo, un cambio de trabajo o el desempleo pueden disparar el esfuerzo teórico a niveles insostenibles.

El Banco de España ofrece otro dato que amplía la preocupación: se necesitan 8,36 años de renta bruta para comprar una vivienda media. Es el máximo desde 2011, y la tendencia es al alza de forma sostenida desde 2024. No solo crece el esfuerzo anual dedicado a la hipoteca, sino que ese esfuerzo debe mantenerse durante más años. La única forma de acceder a la vivienda es aceptar un endeudamiento cada vez menos saludable, en un contexto donde la renta no despega y los precios no dejan de subir.