Los inversores ya no eligen entre ciudades españolas, sino entre Madrid y París
En un momento en que la banca tradicional se retira de la financiación inmobiliaria, España busca nuevas fuentes de capital para responder a una demanda habitacional que supera el millón de personas. El sector registró operaciones por 18.400 millones de euros en 2025, pero la brecha entre lo que existe y lo que se necesita sigue siendo enorme. La financiación alternativa, aún minoritaria en el país frente a sus pares europeos, emerge como un puente entre la urgencia social y la lógica del mercado global.
- El encarecimiento del crédito bancario ha dejado al sector inmobiliario español sin su principal motor histórico, justo cuando la demanda de vivienda alcanza niveles críticos.
- Un millón de personas esperan acceso a vivienda y el coste de desarrollo necesario supera los 120.000 millones de euros, una cifra que ningún banco nacional puede absorber solo.
- La financiación alternativa apenas representa el 15-20% del crédito en España, muy por debajo del 50% que mueve en Reino Unido y EE.UU., lo que revela décadas de dependencia bancaria difícil de revertir.
- Nuevas fórmulas como el flex living, el coliving y los centros de datos atraen inversión, pero chocan con marcos regulatorios obsoletos, incluido un código civil de 1889 que aún define qué es un inmueble.
- España compite hoy con París y Berlín por el capital internacional, y aunque su clima y macroeconomía juegan a su favor, son el suelo disponible y la rentabilidad local los que deciden las apuestas.
El sector inmobiliario español cerró 2025 con operaciones por 18.400 millones de euros y un crecimiento superior al 30%, pero detrás de esa cifra se esconde una tensión estructural: la financiación bancaria se ha vuelto más cara y más restrictiva, y ya no alcanza para cubrir las necesidades del mercado. Así lo planteó Miren Telleria, socia de PwC, al analizar las oportunidades de inversión en el país.
El diagnóstico es contundente: el 95% del parque inmobiliario español pertenece a personas físicas, existe una demanda embalsada de aproximadamente un millón de personas y el coste de desarrollo necesario supera los 120.000 millones de euros. En este contexto, el capital extranjero ha dejado de ser una opción y se ha convertido en una necesidad estratégica. Los inversores internacionales ya no comparan ciudades españolas entre sí, sino que miden Madrid frente a París o Barcelona frente a Berlín, y lo que inclina la balanza no es el clima ni la conectividad, sino factores más concretos: suelo disponible, rentabilidad esperada y perfil del inquilino.
Paralelo a esta búsqueda de capital exterior, ha ganado protagonismo la financiación alternativa a la banca. Según Bernat Martínez, director de TQ Eurocredit, este tipo de crédito representa entre el 15% y el 20% del total en España, frente al 30-35% en Europa continental y el 50% en Reino Unido y Estados Unidos. La diferencia tiene raíces históricas: durante décadas, casi el 99% del crédito español provenía de la banca, y la crisis financiera de 2008 no hizo sino endurecer las condiciones, especialmente para la promoción inmobiliaria, clasificada como crédito especulativo por el BCE.
La financiación alternativa opera con una lógica distinta: evalúa el riesgo mirando también hacia el futuro del proyecto, y puede actuar como complemento o palanca de la banca según la operación. Financia típicamente entre el 70% y el 80% del coste total y ha encontrado terreno fértil en nuevas fórmulas habitacionales como el flex living y el coliving, así como en centros de datos y operaciones corporativas que superaron los 5.000 millones en transacciones.
Un último obstáculo aparece donde menos se esperaba: el código civil español de 1889, heredado del derecho romano, define un inmueble como una construcción anclada al suelo. Esa definición centenaria ha frenado el desarrollo de la vivienda preindustrializada, una solución que resuelve la escasez de mano de obra y mejora el control de calidad, pero que exige un marco legal actualizado. Ese marco, señala Martínez, ha comenzado por fin a cambiar.
El sector de la construcción española enfrenta un dilema fundamental: necesita dinero, mucho dinero, y los bancos ya no son suficientes. Así lo planteó Miren Telleria, socia responsable del sector inmobiliario de PwC, en un análisis sobre las oportunidades de inversión en el país. El año pasado fue extraordinario para el mercado inmobiliario, con operaciones que alcanzaron los 18.400 millones de euros y un crecimiento superior al 30% respecto a 2024, aunque todavía lejos del récord de 2018, cuando se superaron los 20.000 millones. Pero esos números esconden una realidad incómoda: la financiación tradicional se ha vuelto más cara y más restrictiva.
La subida de los tipos de interés ha encarecido todo. Las hipotecas cuestan más, los niveles de deuda que deben asumir los promotores son mayores, y los inversores inmobiliarios exigen rentabilidades más altas para asumir ese riesgo adicional. En este contexto, la entrada de capital extranjero se ha convertido en una necesidad estratégica. El 95% del parque inmobiliario español es propiedad de personas físicas, no de grandes fondos institucionales. Existe una demanda embalsada de aproximadamente un millón de personas, y el coste de desarrollo necesario supera los 120.000 millones de euros. Cuando los inversores internacionales toman decisiones ahora, ya no eligen entre ciudades españolas, sino que comparan Madrid con París, Barcelona con Berlín. España se beneficia de una situación macroeconómica favorable, buena conectividad y condiciones climáticas atractivas, pero lo que realmente importa en las decisiones de inversión son factores más locales: el suelo disponible, la rentabilidad esperada, el perfil del inquilino.
Paralela a la búsqueda de capital extranjero, ha emergido una alternativa de financiación que durante décadas fue marginal en España. La financiación alternativa a la banca, según explica Bernat Martínez, director de TQ Eurocredit, representa entre el 15% y el 20% del crédito en el país. En Europa continental esa proporción sube al 30-35%, mientras que en Reino Unido y Estados Unidos alcanza el 50%. Esta diferencia tiene raíces históricas. España fue tradicionalmente un país donde el 99% del crédito provenía de la banca. La Gran Crisis financiera y las exigencias posteriores del Banco Central Europeo cambiaron el panorama, especialmente porque el crédito para promoción inmobiliaria fue clasificado como crédito especulativo, lo que hizo que los bancos impusieran condiciones cada vez más complejas para otorgarlo.
La financiación alternativa funciona de manera distinta. Analiza el riesgo mirando hacia atrás, pero también hacia adelante, evaluando el potencial futuro del proyecto. Martínez señaló que en estos momentos actúa de forma complementaria con la banca, y una puede servir como palanca de la otra dependiendo de la operación específica. Típicamente, la deuda se mueve entre el 70% y el 75% del coste total del proyecto, aunque en algunos casos puede llegar al 80%. Este modelo de financiación ha encontrado especial acogida en nuevas formas de vivienda: el flex living y el coliving, soluciones habitacionales que responden a cambios en los patrones de ocupación y que han mostrado un recorrido positivo en el mercado.
Otro segmento que ha ganado tracción es el de los centros de datos, aunque todavía genera dudas sobre su impacto ambiental. Igualmente, las operaciones de fusiones y adquisiciones inmobiliarias han proliferado, con más de 5.000 millones de euros en transacciones corporativas distribuidas entre residencial (60%), promoción inmobiliaria (25%) y sector hotelero (más del 10%). Infraestructuras como parkings y activos vinculados a la agricultura también han atraído inversión. Grandes plataformas y carteras inmobiliarias han cambiado de manos, como el caso de Fidere, la Socimi de Blackstone.
Un último desafío emerge en torno a la vivienda preindustrializada. Aunque es más cara de construir, permite resolver problemas de disponibilidad de mano de obra y ofrece mayor control de calidad. Sin embargo, implica renunciar a la construcción en altura característica de las ciudades españolas y genera un mayor impacto ambiental. Martínez señaló un obstáculo sorprendente: el código civil español de 1889, que procede de las leyes romanas, define un inmueble como una construcción anclada al suelo. Esta definición, que ha permanecido prácticamente intacta durante más de un siglo, ahora ha comenzado a cambiar, abriendo la puerta a nuevas formas de construcción y propiedad que el marco legal español necesitaba actualizar.
Citas Notables
Es importante atraer ese dinero de fuera. Los centros de datos es una respuesta, aunque aún surgen dudas medioambientales.— Miren Telleria, socia responsable del sector inmobiliario de PwC
La financiación alternativa es complementaria con la banca y una puede actuar de palanca de la otra según la operación determinada.— Bernat Martínez, director de TQ Eurocredit
La Conversación del Hearth Otra perspectiva de la historia
¿Por qué España depende tanto de la banca para financiar construcción cuando otros países tienen alternativas más diversas?
Porque durante décadas fue el único camino disponible. El 99% del crédito venía de los bancos. Después de la crisis de 2008, el Banco Central Europeo endureció las reglas, especialmente para crédito de promoción, que lo consideraba especulativo. Eso obligó a buscar otras puertas.
¿Y esas puertas alternativas funcionan bien?
Funcionan, pero todavía son pequeñas. En España representan entre el 15% y el 20% del crédito total. En Reino Unido y Estados Unidos es el 50%. Aquí actúan como complemento de la banca, no como sustituto. Una puede ayudar a la otra según el proyecto.
¿Cuál es el verdadero problema entonces? ¿La falta de dinero o la falta de dinero barato?
Ambas cosas. El dinero existe, pero es más caro porque los tipos de interés subieron. Y además, el dinero que necesitamos no está en manos de grandes fondos de pensiones o soberanos. El 95% del parque inmobiliario es propiedad de personas físicas. Necesitamos que esos fondos internacionales miren a España como oportunidad.
¿Por qué deberían hacerlo?
Porque España tiene buena energía, clima favorable, conectividad. Pero lo decisivo es lo local: el suelo, la rentabilidad, quién va a vivir ahí. Ahora los inversores comparan Madrid con París, no Madrid con Bilbao. Eso es competencia real.
¿Y esas nuevas formas de vivienda, el flex living, resuelven algo?
Resuelven parte del problema. Responden a cómo la gente quiere vivir ahora. Pero hay un obstáculo absurdo: nuestro código civil de 1889 define una casa como algo anclado al suelo. Eso limita lo que puedes hacer. Recién ahora está cambiando.