La banca vuelve, pero con miedo a repetir los errores de ayer
Después de quince años de silencio financiero, la banca española ha comenzado a abrir de nuevo el grifo del crédito promotor, alcanzando 74.012 millones de euros en préstamos para actividades inmobiliarias a marzo de 2026. Este séptimo trimestre consecutivo de crecimiento no es solo un dato estadístico: es la señal de que un sector marcado por uno de los mayores traumas económicos de la historia reciente intenta reconciliarse con su propio pasado. La urgencia es real —España necesita 750.000 viviendas que no existen— pero la prudencia, aprendida a un precio muy alto, condiciona cada paso.
- España acumula un déficit de 750.000 viviendas, una brecha que crece cada año y que presiona a bancos, promotores y administraciones a actuar con una urgencia que contrasta con la cautela que todos proclaman.
- El crédito promotor lleva siete trimestres creciendo de forma consecutiva, algo que no ocurría desde 2009, justo el año en que la burbuja inmobiliaria comenzó su colapso devastador.
- Los bancos ven márgenes del 10% en la financiación a promotores, pero la memoria del ladrillo los obliga a ser mucho más selectivos, lo que genera tensión entre el negocio posible y el riesgo que no quieren repetir.
- Los visados de obra nueva alcanzaron en 2025 su nivel más alto desde la crisis, con 139.016 permisos, y los primeros meses de 2026 mantienen ese impulso con un crecimiento del 9,26%.
- La CNMC advierte que el crédito solo no basta: sin desbloqueo burocrático, reducción de trámites para licencias y liberación de suelo, el esfuerzo financiero no alcanzará para cerrar la brecha habitacional del país.
Después de más de quince años de sequía, los bancos españoles han vuelto a financiar la construcción de viviendas. A cierre de marzo de 2026, el crédito vivo destinado a promotores alcanzaba 74.012 millones de euros, con un crecimiento del 3,8% interanual y siete trimestres consecutivos de expansión, algo que no se veía desde 2009, justo antes de que la burbuja inmobiliaria estallara.
La historia de este sector es la de un trauma que tardó casi dos décadas en cicatrizarse. A finales de 2009, los préstamos para promoción rozaban los 323.000 millones de euros, impulsados por crecimientos anuales del 40 al 50%. Cuando el modelo colapsó, los bancos cerraron el grifo por completo y pasaron más de una década saneando balances. El saldo llegó a caer por debajo de los 70.000 millones en 2024, año que marcó el punto de inflexión.
La cautela sigue siendo la nota dominante. Los bancos ven la promoción como un negocio rentable —con márgenes que pueden superar el 10%— pero la memoria de los errores pasados y las exigencias de los supervisores los hacen mucho más selectivos. Esa prudencia plantea una pregunta incómoda: ¿está frenando el desarrollo que España necesita con urgencia?
El contexto lo exige todo. El Banco de España estima un déficit de 750.000 viviendas, cifra que ha crecido desde los 600.000 calculados hace apenas dos años. Los visados de obra nueva alcanzaron en 2025 su nivel más alto desde la crisis, con 139.016 permisos, y los primeros meses de 2026 mantienen ese impulso. Pero el sector advierte que el crédito solo no es suficiente: la CNMC insiste en que las administraciones deben reducir la burocracia, liberar suelo y planificar vivienda a escala supramunicipal. Sin esos cambios, el retorno del crédito podría resultar insuficiente para cerrar la brecha habitacional que el país arrastra.
Después de más de quince años de sequía crediticia, los bancos españoles han comenzado a financiar nuevamente la construcción de viviendas. A cierre de marzo de 2026, el crédito vivo destinado a actividades inmobiliarias —principalmente préstamos a promotores— alcanzaba 74.012 millones de euros, según datos del Banco de España. Esta cifra representa un aumento de casi 2.700 millones respecto al mismo período del año anterior, un crecimiento del 3,8% interanual. Más significativo aún es que este crecimiento marca el séptimo trimestre consecutivo de expansión, un fenómeno que no se observaba desde 2009, justo antes de que la burbuja inmobiliaria estallara.
La historia de este sector es la de un trauma financiero que tardó casi dos décadas en cicatrizarse. A finales de 2009, cuando la crisis del ladrillo se transformó en crisis financiera, el volumen de préstamos para promoción de vivienda alcanzaba casi 323.000 millones de euros. Los años previos habían visto crecimientos de entre el 40 y el 50% interanual, impulsados por una financiación sin límites que permitía que todo se construyera. Cuando el modelo colapsó, los bancos se encontraron cargando con pérdidas enormes en créditos vinculados a promociones que nunca se terminaron, nunca se vendieron, o ni siquiera llegaron a iniciarse. La respuesta fue drástica: cerraron completamente el grifo del crédito promotor.
Durante más de una década, las entidades financieras se dedicaron a sanear sus balances, liquidando lentamente el crédito pendiente mientras apenas concedían nueva financiación. El saldo vivo de préstamos al promotor cayó progresivamente, llegando a caer por debajo de los 70.000 millones en 2024. Pero ese año marcó un punto de inflexión. Con la gran crisis digerida y la pandemia superada, la tendencia comenzó a invertirse. Desde entonces, el crecimiento ha sido lento pero constante, impulsado por lo que fuentes bancarias describen como un renovado apetito entre inversores y promotores por construir vivienda nueva.
Sin embargo, la cautela sigue siendo la nota dominante. Los bancos ven la promoción inmobiliaria como un negocio altamente rentable, con márgenes que pueden alcanzar intereses del 10% o superiores. Pero la memoria de los errores pasados permanece viva. Ahora son mucho más selectivos al evaluar solicitudes de financiación, tanto por prudencia interna como por exigencias de los supervisores. Esta selectividad plantea una pregunta incómoda: ¿hasta qué punto esa prudencia está frenando el desarrollo inmobiliario que España necesita con urgencia?
El contexto que explica el retorno del crédito es el más crítico posible. El Banco de España ha estimado recientemente que el país enfrenta un déficit de 750.000 viviendas, una cifra que ha crecido desde los 600.000 que se calculaban hace apenas dos años. Este desfase refleja la brecha entre el número de hogares constituidos desde 2021 y el número de casas efectivamente construidas. Bancos, promotores y analistas repiten el mismo mensaje: lo que falta es oferta para satisfacer la demanda existente. La solución que proponen es estimular la construcción de vivienda nueva, pero sin los excesos que caracterizaron la burbuja anterior.
Los datos de visados de obra nueva confirman que algo está cambiando. En 2025 se concedieron 139.016 visados para vivienda nueva, un 8,8% más que los 127.721 de 2024 y la cifra más alta desde que estalló la crisis del ladrillo. Aunque palidece comparada con 2006, cuando se otorgaron 865.561 visados gracias a la financiación sin límites que llenó de grúas todo el país, la tendencia es claramente alcista. Los primeros dos meses de 2026 mantienen ese impulso, con 24.991 permisos concedidos frente a 22.872 del año anterior, un aumento del 9,26%.
Pero la reapertura cautelosa del crédito bancario no es suficiente. El sector promotor necesita otros estímulos para acelerar la construcción de vivienda residencial. La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia ha insistido recientemente en que las administraciones públicas deben revisar profundamente sus procedimientos para conceder licencias de construcción y liberar más suelo. Las medidas propuestas incluyen reducir la burocracia local al máximo, poner a disposición de los promotores todo el suelo no protegido, y planificar nuevas viviendas a nivel supramunicipal en grandes áreas urbanas. Sin estos cambios, el crecimiento del crédito podría resultar insuficiente para cerrar la brecha de 750.000 viviendas que el país necesita.
Citações Notáveis
Fuentes bancarias señalan que perciben nuevamente apetito entre inversores y promotores por construir vivienda nueva, aunque ahora se evalúan los proyectos con mucha mayor prudencia— Fuentes bancarias citadas en el informe
Lo que falta es oferta para poder atender a tanta demanda, y la solución pasa por animar el parque de vivienda construyendo más, pero sin desmadrarse— Banca, sector inmobiliario y casas de análisis
A Conversa do Hearth Outra perspectiva sobre a história
¿Por qué los bancos esperaron hasta 2024 para volver a financiar vivienda si el déficit ya era evidente?
La crisis del ladrillo dejó cicatrices profundas. Necesitaban años para digerir las pérdidas, recapitalizarse, y convencerse de que el modelo había cambiado. La prudencia no fue capricho, fue supervivencia.
Pero si ahora ofrecen márgenes del 10%, ¿no es eso un negocio demasiado bueno para resistirse?
Lo es. Pero ese margen alto refleja precisamente el riesgo que perciben. No es lo mismo financiar con márgenes del 3% cuando todo crece sin control que con márgenes del 10% cuando eres selectivo.
¿Qué significa ser selectivo en este contexto?
Significa que ahora estudian cada proyecto con lupa. Analizan la solvencia del promotor, la viabilidad real del proyecto, la demanda en esa zona. En 2006 financiaban cualquier cosa. Ahora no.
¿Y si esa selectividad es el problema? ¿Si está impidiendo que se construya lo que se necesita?
Es la pregunta del millón. Necesitamos 750.000 viviendas. El crédito crece, pero lentamente. Si los bancos son demasiado cautelosos, podría no ser suficiente. Por eso la CNMC pide que se desbloquee también la burocracia y el suelo.
¿Entonces el cuello de botella no es solo el dinero?
No. Es dinero, pero también permisos, suelo disponible, y tiempo administrativo. Todo junto. Sin resolver los tres, el crédito que vuelve podría no traducirse en viviendas.