En una emergencia habitacional no se puede discutir si el agua es potable; hay que apagar el incendio
En el corazón de una crisis habitacional que se agrava silenciosamente, el director ejecutivo de Colliers en España advierte que hasta 40.000 viviendas abandonarán el mercado de alquiler en los próximos cinco años, no por capricho, sino por una lógica financiera implacable: vender rinde tres veces más que arrendar. Lo que se presenta como una decisión empresarial es, en realidad, un síntoma de un sistema regulatorio que ha erosionado la confianza del capital inversor justo cuando la demanda de vivienda triplica el ritmo de construcción. España se enfrenta a una paradoja dolorosa: las políticas pensadas para proteger al inquilino podrían estar acelerando la desaparición del parque de alquiler que lo sostiene.
- Hasta 40.000 viviendas podrían salir del mercado de alquiler en tres a cinco años, según la advertencia lanzada por el CEO de Colliers durante el foro EFIMAD.
- Los grandes fondos institucionales están eligiendo vender sus carteras de forma unitaria porque obtienen rendimientos del 30%, frente a márgenes insuficientes e inciertos en el arrendamiento.
- La demanda de nuevos hogares crece tres veces más rápido que la construcción, y si la tendencia no se corrige, España podría acumular un déficit de diez millones de viviendas en una década.
- Cataluña es señalada como ejemplo de inestabilidad normativa que acelera la retirada de activos, mientras Madrid y modelos europeos como Austria y los Países Bajos se presentan como referencias a seguir.
- La solución exige un periodo de estabilidad regulatoria de entre cinco y diez años y una colaboración público-privada sostenida, aunque los rendimientos actuales del 5,5%-6% neto aún se consideran insuficientes para atraer capital.
Mikel Echavarren, director ejecutivo de Colliers en España y Portugal, lanzó durante el foro EFIMAD organizado por CaixaBank y Asprima una advertencia sin rodeos: hasta 40.000 viviendas desaparecerán del mercado de alquiler en los próximos tres a cinco años. La razón, según él, es puramente matemática: las restricciones regulatorias, los costes elevados y las dificultades de financiación hacen que el modelo de arrendamiento simplemente no cierre números.
Detrás de esta retirada hay una lógica financiera difícil de rebatir. Los grandes fondos institucionales descubren que vender viviendas de forma individual genera rendimientos que alcanzan el 30%, muy por encima de los márgenes ajustados que ofrece el alquiler. Ante esa diferencia, mantener carteras completas en arrendamiento se vuelve inviable. El resultado es una fuga de oferta en el peor momento posible: la creación de nuevos hogares triplica el ritmo de construcción, y Echavarren advierte que el país podría enfrentar un déficit de hasta diez millones de viviendas en la próxima década.
Echavarren vincula esta crisis directamente a la incertidumbre regulatoria, y su diagnóstico es contundente: el país está atrapado en debates técnicos cuando lo que necesita es apagar un incendio. Señala a Cataluña como ejemplo de lo que no debe hacerse, donde la inestabilidad normativa ha acelerado la salida de activos del alquiler. En contraste, destaca el modelo de la Comunidad de Madrid y mira hacia Europa —Austria, los Países Bajos, Dinamarca— como referentes de sistemas mixtos público-privados que han funcionado durante décadas gracias a la estabilidad y la visión a largo plazo.
Lo que pide Echavarren es concreto: un periodo de certeza regulatoria de entre cinco y diez años que devuelva confianza al capital inversor. Las iniciativas de colaboración público-privada ya existentes van en la dirección correcta, pero los rendimientos netos actuales, en torno al 5,5%-6%, siguen siendo insuficientes para compensar el riesgo percibido. Sin ese equilibrio, España continuará perdiendo viviendas de alquiler justo cuando más las necesita.
Mikel Echavarren, director ejecutivo de Colliers en España y Portugal, ha lanzado una advertencia que resuena en el sector inmobiliario: hasta 40.000 viviendas desaparecerán del mercado de alquiler en los próximos tres a cinco años. La declaración, hecha durante el foro EFIMAD organizado por CaixaBank y Asprima, no deja lugar a ambigüedades. El problema, según Echavarren, es matemático: las restricciones regulatorias combinadas con costes elevados y dificultades de financiación hacen que el modelo de alquiler simplemente no sea rentable. Los números no cierran.
La lógica detrás de esta retirada masiva es puramente financiera. Los grandes fondos de inversión institucionales están descubriendo que vender viviendas de manera individual resulta mucho más atractivo que mantenerlas en régimen de arrendamiento. Mientras que el alquiler genera tensiones constantes y márgenes ajustados, la venta unitaria ofrece rendimientos que alcanzan el 30%. Frente a esa diferencia, la continuidad de carteras completas de alquiler se vuelve inviable. Es un cálculo simple: si puedes obtener tres veces más dinero vendiendo que alquilando, ¿por qué seguir alquilando?
Esta fuga de viviendas ocurre en un momento particularmente delicado para el mercado español. La demanda de vivienda sigue creciendo con fuerza, impulsada por el crecimiento demográfico en grandes ciudades y una mayor fragmentación de los hogares familiares. Pero la oferta no acompaña. La creación de nuevos hogares triplica el ritmo de construcción de viviendas. Si esta tendencia continúa, Echavarren advierte que el país podría enfrentar un déficit de hasta diez millones de viviendas en la próxima década. Es un desequilibrio estructural que amenaza con profundizarse.
Echavarren vincula directamente esta crisis a la incertidumbre regulatoria. El marco normativo actual, sostiene, no ofrece las certezas necesarias para que los inversores se comprometan a largo plazo. Las políticas públicas, en su opinión, están atrapadas en debates técnicos cuando lo que el país necesita es resolver una emergencia habitacional. Su metáfora es contundente: "En una emergencia habitacional no se puede discutir si el agua es potable; hay que apagar el incendio". Lo que pide es un periodo de estabilidad regulatoria de entre cinco y diez años que devuelva confianza al capital inversor.
La crítica se vuelve más específica cuando Echavarren señala a Cataluña como un ejemplo de lo que no debe hacerse. La incertidumbre normativa generada por las autoridades catalanas, dice, ha acelerado la retirada de activos del alquiler. En contraste, destaca el modelo de la Comunidad de Madrid, que ha abierto camino en vivienda asequible en alquiler. También reconoce el valor de las iniciativas de colaboración público-privada que se han impulsado en los últimos años, aunque advierte que el fuerte incremento de costes ha comprimido sus rentabilidades hasta el 5,5%-6% neto, niveles que considera insuficientes para compensar el riesgo.
Echavarren mira hacia Europa para encontrar modelos que funcionen. Austria, los Países Bajos y Dinamarca tienen tradiciones consolidadas de vivienda social y asequible, gestionadas durante décadas con profesionalidad y mediante enfoques mixtos público-privados. Esos países han demostrado que es posible construir parques residenciales sostenibles cuando existe estabilidad regulatoria y una visión a largo plazo. España, por el contrario, está perdiendo viviendas de alquiler justo cuando más las necesita, atrapada en un círculo donde la incertidumbre regulatoria ahuyenta la inversión y la falta de inversión agrava la escasez.
Citações Notáveis
Las limitaciones regulatorias, sumadas a los elevados costes y la financiación hacen que el modelo no sea viable económicamente— Mikel Echavarren, CEO de Colliers en España y Portugal
Las políticas públicas deberían enfocarse menos en debates técnicos y más en resolver de manera eficaz la emergencia habitacional— Mikel Echavarren
A Conversa do Hearth Outra perspectiva sobre a história
¿Por qué los fondos de inversión prefieren vender una vivienda a 300.000 euros que alquilarla durante treinta años?
Porque vender genera un retorno del 30% de una sola vez, mientras que alquilarla durante tres décadas apenas produce márgenes del 5% o 6%. Es dinero hoy versus dinero lentamente durante treinta años, con riesgo regulatorio de por medio.
Pero eso significa que desaparecen viviendas del mercado de alquiler precisamente cuando hay más gente que necesita alquilar.
Exacto. La demanda crece tres veces más rápido que la construcción. Así que mientras los fondos venden sus carteras, la gente que no puede comprar se queda sin opciones de alquiler asequible.
¿Y la culpa es de la regulación?
Según Echavarren, sí. Dice que sin certeza regulatoria a largo plazo, los inversores no pueden planificar. Cataluña es el ejemplo: tanta incertidumbre normativa que los fondos simplemente se fueron.
¿Hay algún lugar donde esto funcione?
Sí. Madrid ha atraído inversión en vivienda asequible. Y en Europa, Austria, Países Bajos y Dinamarca llevan décadas con modelos público-privados estables que generan parques de vivienda social profesionalmente gestionados.
¿Qué necesitaría España para revertir esto?
Estabilidad regulatoria de cinco a diez años, sin cambios constantes. Eso devolvería confianza. Y probablemente colaboración público-privada más ambiciosa, como en esos países europeos.
¿Cuánto tiempo queda antes de que sea demasiado tarde?
Echavarren habla de tres a cinco años para que desaparezcan esas 40.000 viviendas. Pero el déficit potencial de diez millones en una década sugiere que el reloj ya está corriendo.