O Estado falhou. Se não fôssemos nós, a situação era irreversível.
Portugal enfrenta uma crise habitacional que transcende os ciclos económicos: com 300 mil casas em falta e preços que subiram 93% enquanto os salários cresceram apenas 43%, o país confronta-se com uma fratura estrutural entre o direito à habitação e a realidade do mercado. O CEO da APPII, Manuel Maria Gonçalves, contesta a leitura otimista do Banco de Portugal, argumentando que a redução da imigração especializada agrava — em vez de aliviar — os custos de construção. O que antes era uma reclamação setorial tornou-se, agora, uma emergência de política pública reconhecida oficialmente, exigindo uma resposta que o mercado, sozinho, não consegue dar.
- Portugal é o único país da União Europeia onde os preços das casas subiram quase o dobro dos rendimentos entre 2019 e 2025, deixando dois milhões de portugueses com salários até mil euros sem acesso real ao mercado habitacional.
- O Banco de Portugal e a APPII divergem frontalmente: enquanto o regulador vê na desaceleração migratória um sinal positivo, o setor privado alerta que menos imigrantes especializados significa construção mais cara e menos casas.
- Em 2025 foram concluídos apenas 26.700 fogos — menos de metade dos 67.500 construídos em 2007 — e o ritmo atual está longe dos 60 mil anuais que os especialistas consideram necessários para absorver o défice acumulado.
- O parque habitacional público representa apenas 2% do total, um dos mais baixos da Europa, apesar de o setor imobiliário privado ter pago 60 mil milhões em impostos na última década sem contrapartida em habitação social adequada.
- As expectativas dos consumidores portugueses para a subida de preços em 2026 são quase o dobro da média europeia, com maior pressão no Norte e na Área Metropolitana de Lisboa, sinalizando que a crise está longe de se dissipar.
Manuel Maria Gonçalves, presidente executivo da APPII, reagiu com ceticismo ao anúncio do Banco de Portugal sobre sinais de estabilização no mercado imobiliário. Para o CEO, Portugal está ainda muito longe do equilíbrio necessário — e a redução da imigração especializada, celebrada pelo regulador como fator positivo, é precisamente o que mais o preocupa. Entre 2010 e 2025, a percentagem de trabalhadores estrangeiros na construção passou de 5,5% para 32%; para Gonçalves, esta mão-de-obra é essencial para conter custos. Menos imigrantes especializados, argumenta, significa casas mais caras.
O único ponto de convergência entre o setor e o regulador é o défice de 300 mil habitações — equivalente a toda a população de Lisboa. O que mudou é o estatuto desse número: deixou de ser uma narrativa setorial para se tornar um objetivo de política pública oficial. A construção acelerou ligeiramente, com 26.700 fogos concluídos em 2025, mas fica muito aquém dos 67.500 de 2007 e dos 60 mil anuais que Gonçalves considera o mínimo necessário.
A dimensão mais perturbadora da crise é a desconexão entre preços e rendimentos: entre 2019 e 2025, as casas ficaram 93% mais caras enquanto os salários cresceram apenas 43%. Portugal foi o único país da União Europeia onde esta disparidade ocorreu. Dois milhões de portugueses recebem até mil euros mensais. Para Gonçalves, trata-se de uma emergência nacional sem precedentes, para a qual a construção modular e as parcerias público-privadas surgem como respostas possíveis.
O parque habitacional público representa apenas 2% do total — um dos mais baixos da Europa. Gonçalves aponta um paradoxo estrutural: o setor privado pagou 60 mil milhões em impostos na última década, mas o Estado não construiu habitação pública adequada em troca. Reconhece, porém, que o setor privado não pode substituir o Estado — apenas complementá-lo. As expectativas dos consumidores portugueses para 2026 são quase o dobro da média europeia, com maior pressão em Lisboa e no Norte. A crise, conclui Gonçalves, não é nova — o que mudou é que já não é possível ignorá-la.
Manuel Maria Gonçalves, presidente executivo da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários, não acredita que Portugal tenha chegado ao ponto de estabilização de preços nas casas. Quando o Banco de Portugal anunciou, na semana anterior, sinais de alívio nas pressões inflacionárias do mercado imobiliário — atribuindo a melhoria a um travão na imigração e ao aumento da oferta de novas habitações — Gonçalves respondeu com ceticismo. "Infelizmente, ainda não há a estabilização de preços que o país precisa", disse ao Jornal Económico. "Ainda falta muito caminho para lá chegarmos."
O que preocupa o CEO é precisamente o oposto do que o regulador celebra: a redução da imigração especializada. Entre 2010 e 2019, a percentagem de trabalhadores estrangeiros no setor subiu de 5,5% para 10%. Em 2025, atingiu 32%. Gonçalves vê nesta mão-de-obra estrangeira um fator crítico para manter os custos de construção sob controlo. Menos imigrantes especializados, argumenta, significa mão-de-obra mais cara e, consequentemente, casas mais caras. É uma lógica que colide frontalmente com a análise do Banco de Portugal, liderado por Álvaro Santos Pereira, que vê na desaceleração migratória um contributo positivo para a estabilização.
O ponto de convergência entre Gonçalves e o regulador é o défice habitacional: 300 mil casas em falta. O Banco de Portugal quantificou este número de forma impressionante — equivale a toda a população de Lisboa ou à soma de todas as habitações dos municípios de Beja, Bragança, Castelo Branco, Évora, Faro, Guarda, Santarém, Vila Real e Viseu. Para Gonçalves, este número deixou de ser "uma narrativa do setor privado" e tornou-se "um objetivo de política pública". A diferença é crucial: deixou de ser uma reclamação setorial para ser uma realidade oficial que exige ação governamental.
A construção tem acelerado, mas permanece longe do necessário. Em 2025, foram concluídos cerca de 26.700 novos fogos, comparado com 25.300 em 2024 e 23.100 em 2023. Estes números, porém, ficam muito aquém dos 67.500 fogos concluídos em 2007, antes da crise financeira. As licenças de construção crescem — 41.900 em 2025, o nível mais elevado desde 2008 — sinalizando uma oferta maior no horizonte de um a dois anos. Mas o Banco de Portugal reconhece que "este número deverá ser ainda insuficiente, por si só, para compensar o défice de construção face à procura acumulada na última década". Gonçalves é mais direto: "Precisamos de mais instrumentos e condições para em vez de construir 30 mil fogos por ano, passarmos a construir 60 mil ou mais."
O que torna a crise habitacional portuguesa particularmente grave é a desconexão entre preços e rendimentos. Entre 2019 e 2025, o preço médio das casas subiu 93%, enquanto o rendimento médio líquido cresceu apenas 43%. Portugal foi o único país da União Europeia onde isto aconteceu. Dois milhões de portugueses recebem até mil euros por mês. Para Gonçalves, isto não é apenas um problema económico — é uma "situação de emergência nacional gravíssima, sem precedentes". A construção modular emerge como uma solução potencial, permitindo um tipo de mão-de-obra e ritmo que a construção tradicional não consegue acompanhar.
A habitação social permanece um vazio estrutural. O parque habitacional público português representa apenas 2% do total — um dos mais baixos da União Europeia. Gonçalves aponta um paradoxo: nos últimos dez anos, o setor imobiliário privado pagou cerca de 60 mil milhões de euros em impostos, mas durante esse período o Estado não construiu habitação pública adequada. "O Estado falhou", afirma. "Se não fôssemos nós os promotores imobiliários, a situação era irreversível." Ainda assim, reconhece que o setor privado não pode substituir o papel do Estado. A solução passa por parcerias público-privadas e, fundamentalmente, por uma definição clara do que constitui habitação social versus habitação para a classe média.
As expectativas dos consumidores refletem a tensão. Entre janeiro e março de 2026, os portugueses antecipavam um aumento de 7,0% nos preços das casas, comparado com 3,7% na área do euro. Os jovens (18-34 anos) esperavam uma subida de 4,0%, enquanto os consumidores entre 55 e 70 anos antecipavam 6,3% — uma diferença que o Banco de Portugal atribui ao facto de as gerações mais velhas ancorarem as suas expectativas em ciclos inflacionários anteriores. As pressões mais elevadas concentram-se no Norte (6,8%) e na Área Metropolitana de Lisboa (6,6%), refletindo a maior pressão nos mercados habitacionais urbanos.
Gonçalves conclui com uma observação sombria sobre o papel que lhe cabe: explicar aos portugueses que enfrentam uma crise habitacional sem precedentes. "Há uma crise habitacional nos países da União Europeia, mas para nós é um agravamento. A nossa crise já é muito anterior." O que mudou é que, quando não havia inflação e os preços acompanhavam mais ou menos os rendimentos, era possível "tapar o sol com a peneira". Agora, já não é.
Notable Quotes
Infelizmente, ainda não há a estabilização de preços que o país precisa. Ainda falta muito caminho para lá chegarmos e a imigração é fundamental para o setor.— Manuel Maria Gonçalves, CEO da APPII
Este é um tema que ninguém questiona, porque depois tem medo de ouvir a resposta. Temos de começar a definir o que é habitação social e o que é habitação para a classe média.— Manuel Maria Gonçalves
The Hearth Conversation Another angle on the story
Quando o Banco de Portugal diz que os preços estão a estabilizar, o que é que realmente está a acontecer no terreno?
O que eles veem como estabilização é, na verdade, um travão artificial. Sim, a imigração desacelerou, e isso reduz a procura. Mas nós precisamos dessa mão-de-obra especializada para construir mais casas e manter os custos baixos. É um alívio de curto prazo que mascara um problema muito mais profundo.
Então o défice de 300 mil casas não é apenas um número — é uma declaração de que o sistema falhou completamente?
Exatamente. Esse número deixou de ser algo que apenas nós, no setor privado, dizíamos. Agora é oficial. É política pública. Significa que durante uma década, enquanto pagávamos 60 mil milhões em impostos, o Estado não construiu habitação pública. Nós construímos o que dava para construir. Eles não construíram nada.
A disparidade entre o aumento de preços (93%) e o aumento de rendimentos (43%) é chocante. Como é que isto não é uma emergência nacional?
É uma emergência nacional. Gonçalves diz isso claramente. Mas durante anos, quando a inflação era baixa, as pessoas conseguiam lidar com isto porque os preços e os salários acompanhavam-se mais ou menos. Agora já não. Dois milhões de pessoas ganham até mil euros por mês. Para elas, isto é impossível.
A construção modular é realmente uma solução, ou é apenas uma esperança?
É uma ferramenta necessária, não uma solução completa. Permite um ritmo de construção que a construção tradicional não consegue. Mas para duplicar a construção de 30 mil para 60 mil fogos por ano, precisamos de tudo: licenciamentos mais rápidos, mão-de-obra especializada, investimento público em habitação social. Não é uma coisa só.
Porque é que o setor privado está tão preocupado com a habitação social, se não é seu papel?
Porque sabemos que se o Estado não agir, a situação fica irreversível. O setor privado constrói para quem pode pagar. Mas há dois milhões de pessoas que não podem. Isso não é um problema do mercado — é um problema de política pública. Nós estamos dispostos a fazer parcerias, mas não podemos ser o Estado.
O que é que muda nos próximos quatro ou cinco anos?
Tudo depende de decisões políticas que ainda não foram tomadas. Se acelerarem os licenciamentos, se investirem em habitação pública, se permitirem mais imigração especializada, podemos construir os 300 mil fogos em falta. Se não fizerem nada, a crise piora. É tão simples quanto isto.