Every region overheats at once, and nowhere is affordable
En España, el precio de la vivienda ha crecido un 12,7% interanual en el segundo trimestre de 2025, el mayor repunte en dieciocho años, cerrando así once años consecutivos de alzas ininterrumpidas. Lo que distingue este momento no es solo la cifra, sino su universalidad: ninguna región ha quedado al margen, y el crédito hipotecario fluye con una intensidad no vista desde hace una década y media. Detrás de los datos late una tensión más antigua y más honda: la distancia que separa a quienes ya poseen un techo de quienes aún aspiran a tenerlo sigue ensanchándose.
- Los precios de la vivienda escalan al ritmo más veloz desde los meses previos al estallido de la burbuja de 2007, con todas las comunidades autónomas superando el 10% de crecimiento anual.
- Las hipotecas firmadas en el primer semestre de 2025 alcanzan su volumen más alto en catorce años, impulsadas por tipos de interés a la baja y por unos alquileres tan disparados que comprar empieza a parecer la única salida.
- Un déficit estructural de entre 515.000 y 765.000 viviendas acumulado entre 2021 y 2024 actúa como combustible silencioso: la demanda crece más deprisa que la oferta puede responder.
- CaixaBank Research proyecta un crecimiento del 10% para todo 2025 y del 6,3% para 2026, ritmos que superarán la evolución de los ingresos de los hogares y agravarán la crisis de accesibilidad.
- Para quienes carecen de capital o aval, el mercado se estrecha: los precios suben, los alquileres también, y la brecha entre querer y poder habitar se vuelve cada vez más difícil de salvar.
El precio de la vivienda en España subió un 12,7% interanual en el segundo trimestre de 2025, según el Instituto Nacional de Estadística. Es el mayor incremento desde el primer trimestre de 2007, cuando los precios crecían al 13,1% justo antes de que la burbuja inmobiliaria reventara. España encadena ya cuarenta y cinco trimestres consecutivos de alzas, más de once años sin un solo retroceso.
La vivienda de segunda mano lidera el tirón, con un alza del 12,8% anual, medio punto más que en el trimestre anterior. La obra nueva crece algo menos, un 12,1%. Lo más llamativo es la uniformidad geográfica: todas las comunidades autónomas superan el 10%. Cantabria, la menos dinámica, registra un 10,8%; Murcia encabeza el ranking con un 14,6%, seguida de Aragón y La Rioja, ambas en el 13,7%.
El mercado hipotecario acompaña la escalada. En el primer semestre de 2025 se firmaron 243.257 hipotecas, un 24,8% más que en el mismo periodo del año anterior y el dato más alto en catorce años. Solo en junio se formalizaron casi 42.000 préstamos, un 31,7% más que en junio de 2024. La caída de los tipos de interés ha facilitado el acceso al crédito, pero también pesa otro factor: con los alquileres disparados, comprar se ha convertido en alternativa real para muchos hogares. En el primer trimestre de 2025, uno de cada tres inmuebles se adquirió sin financiación.
Las perspectivas no apuntan a una desaceleración próxima. CaixaBank Research estima un crecimiento del 10% para el conjunto de 2025 y del 6,3% para 2026, ritmos que superarán el avance de los ingresos disponibles de los hogares. Sus analistas señalan un déficit estructural de entre 515.000 y 765.000 viviendas acumulado entre 2021 y 2024 como uno de los motores del boom, responsable de cerca del 39% de las subidas registradas en ese periodo.
El resultado es un mercado que premia a quienes ya tienen patrimonio o acceso al crédito, y que se cierra progresivamente para quienes no los tienen. Los alquileres suben, los precios de compra suben más deprisa aún, y la distancia entre la aspiración de tener una vivienda y la posibilidad real de conseguirla no deja de crecer.
Spanish housing prices have climbed 12.7% year-over-year in the second quarter of 2025, marking the steepest annual increase in eighteen years. The surge, documented by Spain's National Statistics Institute and released on Friday, represents the highest growth rate since the first quarter of 2007, when prices rose 13.1% in the months before the housing bubble burst and the financial crisis took hold. What makes this moment distinct is not just the magnitude of the increase, but its consistency: Spain has now recorded forty-five consecutive quarters—more than eleven years—of year-on-year price gains.
Second-hand properties are driving much of the acceleration, climbing 12.8% annually, a half-point jump from the previous three months. New construction has grown more modestly at 12.1%, down slightly from the prior quarter. The quarterly comparison tells another story: prices across the board rose 4% from the first quarter, with used homes up 4.2% and new homes up 2.6%. What strikes observers is the geographic uniformity of the phenomenon. Every autonomous community in Spain has exceeded double-digit annual growth. Cantabria, the slowest-growing region, still posted 10.8% increases. Murcia leads the pack at 14.6%, followed by Aragón and La Rioja at 13.7% each. Catalonia and the Canary Islands both sit at 11.6%.
Mortgage activity has surged in tandem with prices. In the first half of 2025, mortgage approvals jumped 24.8% compared to the same period in 2024, reaching 243,257 signatures—the highest volume in fourteen years. June alone saw 41,834 new mortgage loans, a 31.7% increase year-over-year. The spring months were particularly robust: May recorded a 54.4% jump, April a 14.4% rise, and March a 44.5% increase. This acceleration follows a full year of consecutive monthly gains, driven by falling interest rates and easier credit conditions. Yet there is another force at work: rents have climbed so steeply that buying has become an alternative path for many households. Notably, in the first quarter of 2025, roughly one in three homes were purchased outright, without financing.
The trajectory ahead appears unlikely to reverse course. CaixaBank Research, the bank's economic analysis division, published a report on Friday projecting price growth of approximately 10% for all of 2025 and 6.3% for 2026. The concern embedded in these forecasts is that price appreciation will outpace growth in household disposable income, further straining affordability metrics in the regions where demand is most intense. The bank's researchers have identified a structural shortage as a key driver of the current boom. Between 2021 and 2024, Spain accumulated a deficit of between 515,000 and 765,000 homes. This supply gap, they argue, accounts for roughly 39% of the price increases observed during that period.
The market's expansion has created a widening divide. Those with capital or access to credit can participate in ownership. Those without face an increasingly difficult calculus: rents rise, home prices rise faster still, and the gap between aspiration and affordability widens. The shortage of supply, the surge in demand, the availability of credit, and the pressure of high rents have converged to create conditions that favor sellers and those already holding property. For first-time buyers and lower-income households, the market has become a harder place to enter.
Citas Notables
Price increases are expected to outpace growth in household disposable income, further straining affordability in high-demand regions— CaixaBank Research
La Conversación del Hearth Otra perspectiva de la historia
Why does a 12.7% increase matter so much? Prices go up and down.
Because this is the fastest annual climb in eighteen years—since before the 2008 crisis. It signals we're not in a normal market anymore. We're in a boom.
But all the regions are growing above 10%. Doesn't that suggest it's healthy?
It suggests it's uniform, which is actually the problem. When every region overheats at once, there's no escape valve. Nowhere is affordable.
What about the mortgage surge? Doesn't that show people can still buy?
It shows people are trying. But one-third of homes in Q1 were bought with cash—that's not ordinary buyers. That's investors and the wealthy. The mortgage surge masks a deeper split.
CaixaBank says prices will keep rising. Is there any brake?
Not visible in the data. They're forecasting 10% growth this year, 6.3% next. But household incomes won't keep pace. At some point, the math breaks.
So what happens to people who can't afford to buy?
They rent, and rents are rising too. Or they leave the cities. Or they stay trapped, waiting for a correction that may not come.