La IA reconfigura los centros de datos: energía, capital y regulación bajo presión

El sector de los centros de datos está atravesando una transformación sin precedentes. No se trata simplemente de una expansión más dentro de un ciclo inmobiliario impulsado por la computación en la nube. Lo que está ocurriendo es un reordenamiento estructural completo de la industria, provocado por el crecimiento explosivo de la inteligencia artificial. Dos informes recientes —el 2026 Global Data Center Outlook de JLL y Data Centers Unlocked de Baker McKenzie— documentan esta realidad con precisión: la infraestructura digital mundial se enfrenta a un crecimiento acelerado sin precedentes, pero también a restricciones físicas y complejidades financieras y regulatorias que no tienen parangón.

La escala del fenómeno es difícil de asimilar. La capacidad global instalada de centros de datos pasará de 103 gigavatios en la actualidad a cerca de 200 GW en 2030. Baker McKenzie amplía la perspectiva temporal y financiera: la inversión acumulada necesaria hasta el final de la década alcanzará los 6,7 billones de dólares, con más del 40% concentrado en Estados Unidos. Pero estas cifras no cuentan toda la historia. La inteligencia artificial no es una carga adicional sobre la infraestructura existente. Está redibujando el perfil completo del sector. Según JLL, las cargas de trabajo de IA representarán aproximadamente el 50% de la capacidad total de los centros de datos en 2030, frente a alrededor del 25% en 2025. En apenas cinco años, la IA duplicará su peso relativo dentro del sector.

Este desplazamiento tiene consecuencias profundas. JLL identifica un punto de inflexión crítico en 2027, cuando las necesidades de inferencia —es decir, la ejecución de modelos ya entrenados en producción— superarán a las de entrenamiento. Esto significa que la infraestructura dejará de concentrarse únicamente en grandes instalaciones dedicadas al entrenamiento de modelos para extenderse como capacidad permanente al servicio de sistemas de IA operativos. La presión sobre potencia, latencia y disponibilidad será constante. Las instalaciones diseñadas para entrenamiento de IA requieren hasta diez veces más densidad de potencia que un centro de datos convencional y pueden justificar primas de hasta el 60% en las rentas.

A pesar de este crecimiento acelerado, los indicadores del sector no apuntan a una burbuja inmobiliaria. La ocupación global se sitúa en torno al 97% y el 77% del pipeline de construcción ya está precomprometido con clientes. En otras palabras, la mayor parte de la nueva capacidad tiene demanda asegurada antes de entrar en operación. Las rentas refuerzan esta lectura. JLL prevé un crecimiento medio global del 5% anual hasta 2030, con América liderando el incremento, en torno al 7% anual, debido a una restricción de oferta que empieza a ser estructural. El problema del sector no es el exceso de capacidad, sino la dificultad para desplegarla al ritmo que exige la demanda.

Desde el punto de vista financiero, el sector vive una fase de maduración acelerada. JLL habla de un superciclo de inversión de hasta 3 billones de dólares en los próximos cinco años, que incluye alrededor de 1,2 billones en creación de valor inmobiliario y unos 870.000 millones en nueva financiación vía deuda. La actividad corporativa acompaña ese crecimiento. Desde 2020 se han registrado más de 300.000 millones de dólares en operaciones de fusiones y adquisiciones en el sector. Solo en 2024 las transacciones alcanzaron los 73.000 millones de dólares, un máximo histórico. El capital institucional ha entrado de lleno: fondos core, joint ventures, REITs, YieldCos y titulizaciones mediante ABS y CMBS forman ya parte habitual de la estructura financiera del sector. La emisión de instrumentos ABS y CMBS se ha duplicado aproximadamente cada año desde 2020 y podría alcanzar los 50.000 millones de dólares en 2026.

Pero el capital abundante choca con una realidad incómoda: la ejecución está limitada. El mayor condicionante del crecimiento no está en la financiación ni en la demanda, sino en la energía. JLL sitúa los plazos medios de conexión a red por encima de los cuatro años en los principales mercados. Ese desfase temporal choca frontalmente con la velocidad a la que los hiperescalares necesitan desplegar capacidad. En algunos mercados, como Dublín o Texas, se han impuesto de facto modelos de "bring your own power", en los que los operadores financian su propia generación eléctrica. En Estados Unidos, el gas natural está ganando peso como solución para aliviar las limitaciones de red. Al mismo tiempo, los grandes hiperescalares ya igualan sus portfolios de centros de datos en Estados Unidos con energía renovable. En Europa, proyectos combinan renovables con líneas privadas de transmisión, capaces de reducir el coste de la energía hasta un 40% frente a la red convencional.

A las restricciones energéticas se suman las dificultades en la cadena de suministro y en la ejecución de obra. Más de la mitad de los proyectos en 2025 sufrieron retrasos de al menos tres meses, a pesar de que muchos desarrolladores preordenan equipamiento con hasta 24 meses de antelación. El tiempo medio de entrega de equipos se sitúa en 33 semanas, un 50% más que antes de 2020. La nuclear aparece en el radar, especialmente en forma de pequeños reactores modulares, pero JLL introduce un matiz relevante: una capacidad nuclear significativa no se desplegará de forma generalizada antes de la década de 2030, por lo que no resolverá las tensiones actuales del mercado. El sector tiene capital ilimitado pero tiempo limitado, y esa contradicción define el próximo ciclo.