Não é mais tão óbvio que você compra terra e planta soja
A AGBI comprou a fazenda por R$ 11,4 mil/hectare, 60% abaixo do preço de mercado regional, com pagamento em duas parcelas corrigidas pela inflação. A propriedade tem 7,8 mil hectares; apenas 1,4 mil são produtivos hoje, mas a gestora planeja converter 3,2 mil hectares úteis em duas a três safras com lavoura, integração lavoura-pecuária e projetos de carbono.
- Fazenda Rincão Alegre comprada por R$ 90 milhões em Gaúcha do Norte, Mato Grosso
- 7.800 hectares totais; apenas 1.450 produtivos hoje; meta de 3.200 hectares úteis em 2-3 safras
- Preço de R$ 11,4 mil/hectare representa 60% de desconto em relação ao mercado regional
- Farmland Fund IV prevê 5 anos de investimento, 5 de desinvestimento, retorno de 20% ao ano
- Terceiro fundo da AGBI (2013-2022) captou R$ 125 milhões; propriedades valem R$ 250 milhões hoje
A gestora de terras AGBI adquiriu a fazenda Rincão Alegre em Mato Grosso por R$ 90 milhões, primeiro investimento do seu quarto fundo especializado em recuperação de pastagens degradadas e transformação de áreas rurais.
A AGBI, gestora de terras fundada por Luciano Lewandowski, fechou seu primeiro negócio sob o guarda-chuva do Farmland Fund IV — um veículo especializado em comprar propriedades rurais degradadas e transformá-las em ativos produtivos. A aquisição é a fazenda Rincão Alegre, localizada em Gaúcha do Norte, no interior de Mato Grosso, adquirida por R$ 90 milhões.
A propriedade ocupa 7,8 mil hectares. Desse total, apenas 1.450 hectares funcionam hoje como área produtiva, com plantios de soja, milho e algodão. O restante é pastagem degradada ou terra ociosa — exatamente o tipo de ativo que o fundo foi desenhado para recuperar. A AGBI pagou R$ 11,4 mil por hectare, um desconto de 60% em relação aos preços praticados na região. O pagamento será feito em duas parcelas: metade agora, metade na colheita da próxima safra, com correção inflacionária.
Mário Lewandowski, diretor de novos negócios da AGBI, explica que a gestora vinha acompanhando a região há cinco anos, mas só agora as condições se alinharam para a compra. Os antigos proprietários decidiram vender por questão de transição geracional — os herdeiros não tinham interesse em continuar a operação. Lewandowski brinca que a fazenda era o "xodó" do pai deles, mas agora é o do seu sócio Gustavo Fonseca, que enxerga na propriedade um potencial de valorização significativa a partir da tese de recuperação.
O plano da AGBI é ambicioso. Nos próximos dois a três anos, a gestora pretende converter 1,1 mil hectares de pastagem para lavoura de grãos. Paralelamente, estuda a integração de lavoura e pecuária em outros 2,4 mil hectares, além de projetos de captura de carbono. A meta é chegar a 3,2 mil hectares úteis no total — um aumento de mais de 120% em relação à área produtiva atual. Mas Lewandowski deixa claro que o modelo não é mais tão simples quanto comprar terra e plantar soja. A AGBI considera contratos com usinas para fornecimento de biomassa, conversão de áreas para floresta, e outras possibilidades. "Existe a possibilidade de pensar de forma um pouco mais holística", diz.
A gestora também estuda desmembrar as matrículas da propriedade em duas. Isso permitiria vender a parte já operacional a preços mais altos, enquanto mantém a porção que será recuperada — uma estratégia para otimizar retornos. O Farmland Fund IV, lançado em março deste ano em co-gestão com a Tivio Capital (do Bradesco), prevê cinco anos de investimento e cinco de desinvestimento, com retorno esperado de 20% ao ano para os investidores da primeira tranche, que acaba de ser concluída. Os aportes vêm principalmente de family offices brasileiros.
Este é o quarto fundo que a AGBI coloca em operação desde 2013. Os três anteriores já foram encerrados com resultados expressivos. O primeiro, um club deal, captou R$ 30 milhões e foi liquidado em 2021. O segundo levantou R$ 40 milhões e foi vendido em 2022. O terceiro, o maior até agora, captou R$ 125 milhões — e as propriedades que comprou hoje valem cerca de R$ 250 milhões no preço de mercado atual, mesmo em um momento em que o mercado de terras está deprimido. Lewandowski usa esses números para ilustrar o potencial da tese: comprar terra degradada, recuperar, e vender quando o valor se materializa.
Notable Quotes
A gente vai para Gaúcha do Norte há cinco anos. Queríamos ter comprado essa fazenda há pelo menos três, mas demoramos esse tempo para chegar na condição certa— Mário Lewandowski, diretor de novos negócios da AGBI
Existe a possibilidade de pensar de forma um pouco mais holística — não é mais óbvio que você compra uma fazenda e a transforma em soja, milho e algodão— Mário Lewandowski
The Hearth Conversation Another angle on the story
Por que a AGBI conseguiu um desconto tão grande — 60% abaixo do preço de mercado — em uma propriedade dessa escala?
Porque os donos antigos queriam sair. Não era um negócio forçado, era uma transição geracional. Os herdeiros não tinham interesse em ficar na fazenda. Quando você tem um vendedor que quer sair mais do que quer maximizar o preço, abre espaço para negociação.
E a AGBI estava disposta a esperar cinco anos para isso acontecer?
Exatamente. Eles vinham acompanhando a região há cinco anos. Não era pressa. Sabiam que em algum momento a oportunidade certa apareceria, e quando apareceu, estavam prontos.
Mas 1.450 hectares produtivos em 7.800 — isso é muito terra ociosa. Como vocês vão recuperar tudo isso?
Não é tudo da mesma forma. Parte vira lavoura de grãos — isso é mais direto. Mas outra parte pode virar integração lavoura-pecuária, projetos de carbono, até floresta. O ponto é que não é mais óbvio que você compra terra e planta soja. Você pensa no que aquela terra específica pode fazer melhor.
E se o mercado de commodities cair nos próximos dois anos?
Aí você tem flexibilidade. Se soja não faz sentido, você faz biomassa para usina, ou carbono. A tese não depende de um único preço. Depende de recuperar a produtividade e depois vender quando o valor está melhor.
Qual é o risco maior aqui?
Que a recuperação demore mais do que o planejado, ou que os custos sejam maiores. Mas o fundo tem dez anos — cinco de investimento, cinco de desinvestimento. Tempo suficiente para absorver atrasos.